Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Junio 2019

 

Panorama 2019

El precio de venta promedio en dólares mostró un leve avance 0,4% mensual, tras cuatro caídas mensuales consecutivas, cortando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018. De esta manera, al mes de mayo, se registró una variación interanual del -0,4%, lo que refleja una desaceleración desde los máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.
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¿Cuáles son los mejores barrios para vivir e ir en bicicleta al trabajo?

El 3 de junio se celebra a nivel mundial el día de la bicicleta, el medio de transporte alternativo que más adeptos está ganando en la Ciudad de Buenos Aires. Es más saludable que el auto, más amigable con el medio ambiente y, por si fuera poco, en muchas ocasiones también resulta más veloz. En el marco de la conmemoración mundial a este medio de transporte, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati presenta una nueva landing page desarrollada para los amantes de las bicicletas: www.properati.com.ar/bici, en la que podrán encontrar propiedades en venta y alquiler cerca de las rutas de las ciclovías de la ciudad de Buenos Aires. La misma iniciativa está disponible en Properati las principales ciudades de Colombia, Perú y Ecuador.

Además, Properati analizó junto a Felipe Gonzalez (@lephcero en Twitter), cientista de datos y especialista en urbanismo y transporte, cuánto tiempo se tarda en llegar en bicicleta y en auto al Obelisco desde distintos puntos de la ciudad a la hora pico de la mañana. Así, pudieron identificar varias zonas desde donde el viaje en bicicleta a las 9 de la mañana resulta más corto que en auto. Estas se destacan en Buenos Aires:

 

Para hacer el cálculo, primero se dividió a la ciudad en grillas cuadradas de 500 metros de lado y se le asignó un punto en su centroide. Luego se consultó para cada punto, de manera automática,la API de Google Maps, que devuelve la distancia y el tiempo de viaje. Es la misma información que podemos ver en nuestros celulares o computadoras, pero lista para ser procesada y analizada.

En el siguiente mapa se pueden observar los resultados obtenidos de la comparación del tiempo de viaje en bicicleta y en auto. Las grillas con color claro son aquellas desde donde los viajes al centro son más cortos en bicicleta que en auto, mientras que en oscuro se marcan aquellas donde el viaje en auto resulta más corto.

Como pudo observarse en el mapa anterior, cerca del 40% de los viajes en la ciudad resultan más cortos en bicicleta que en auto. González destaca dos factores principales. “Por un lado es importante la velocidad promedio de cada medio de transporte. La bicicleta muestra un promedio de 15 km/h, mientras que el auto unos 27km/h, sin considerar el tránsito. Pero si lo hacemos baja a 19 km/h, muy cercano a la bicicleta. Si a esto le sumamos la distancia realmente recorrida, podemos explicar por qué la bicicleta termina siendo más eficiente. Nos referimos a la ruta real que debe realizarse, que en muchos casos en la bicicleta es menor, ya sea por el doble sentido de la ciclovía, que evita dar rodeos para encontrar calles con la dirección deseada, o por zonas donde está restringido el tránsito vehicular. En resumen, la bicicleta parece ser un modo más rápido que el auto, ya sea porque su recorrido es más directo o su velocidad promedio es mayor”

Esta preponderancia de la bicicleta sobre el auto se observa en mayor medida en puntos cercanos al centro, lo que indicaría que es la mejor opción hasta determinada cantidad de kilómetros de distancia, ya sea por las vías rápidas que puede tomar un auto o por el cansancio del o la ciclista. Esto resulta evidente, pero…¿qué distancias podemos definir como cerca y lejos en la ciudad de Buenos Aires para viajar en bicicleta? “Para contestar a esta pregunta realizamos un modelo de regresión polinómico considerando la distancia lineal entre los puntos y el tiempo estimado de viaje. Llegamos a la conclusión de que el punto de quiebre en la ciudad es de 6,8km. Es decir que para viajes menores a 6,8 km, lo más probable es que se tarde menos en bicicleta”, explica González.

Buenos Aires es una de las mejores ciudades del mundo para viajar en bicicleta

El mismo análisis que se hizo para Buenos Aires fue replicado para distintas ciudades del mundo, y para comparar cuán bicifriendly resulta cada una, identificamos esa distancia hasta la que un viaje probablemente sea más corto en bicicleta. Para compararlo visualmente, se proyectaron sobre el mapa de Buenos Aires distintos círculos con las distancias de quiebre de cada ciudad como radio. Es decir que se puede apreciar, partiendo del Obelisco, hasta dónde se llegaría en promedio en cada ciudad antes en bici que en auto.

En Amsterdam, ciudad destacada por la cantidad ciclistas urbanos, el punto de quiebre se observó a los 5.6km, lo que quiere decir que las zonas desde donde conviene ir al centro en bicicleta en hora pico se encuentran en promedio un kilómetro menos alejadas que en Buenos Aires. González destaca que para esta ciudad, el principal diferencial no está en el tránsito, sino en lo directo de los viajes en bicicleta, ya que la ciudad tiene políticas restrictivas de acceso a su zona central.

En Nueva York, el área dentro de la que la bicicleta es más veloz es de apenas 2,5 km, ya que el impacto del tránsito no es tan serio como en Buenos Aires y las rutas en bicicleta no son mucho más directas que en auto. En otros ejemplos latinoamericanos, en San Pablo la distancia identificada es de 5.6km y en la ciudad de México 1,8km.  Ninguna de ellas supera los 6,8 km de Buenos Aires.

 

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Mayo 2019

Panorama 2019

El precio de venta promedio en dólares mostró una caída del 0,1% mensual, la cuarta consecutiva, continuando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, que tuvo 3 retrocesos mensuales mensuales en los últimos cuatro meses. De esta manera, al mes de abril 2019 se registró una variación interanual del 0,6%, lo que refleja una desaceleración desde los máximos de crecimiento del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

“Cabe mencionar que las secuelas de la inestabilidad cambiaria iniciada a mediados de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, y caída del salario real medido en metros cuadrados, un fenómeno que se extendería al menos hasta fines de 2019”, destaca Juani Fernández, consultor de Oikos Buenos Aires.

Concretamente, la depreciación del tipo de cambio de 2018-2019 y su consecuente caída del salario real, ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018.

Así, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 91% en términos interanuales en el mes de marzo (último dato disponible), lo que implica que se han alcanzado las cifras más bajas de la última década.Por su parte, el dato de la variación correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue de -55%, también en términos interanuales.

Con respecto al motivo del retroceso del mercado: como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía:
∙       Por un lado, los precios de las propiedades en dólares marcaron una suba del 5% desde fines de 2017,
∙       Por otro, los precios de las propiedades, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más un 143% durante el mismo período.

Alquileres

En cuanto a los precios de los alquileres, el Índice de Precios de Alquileres (IPA)  de Properati y Oikos Buenos Aires, mostró un avance de 2% durante abril, lo que significó una aumentó interanual de 31%. Este dato confirma los alquileres se siguen moviendo en torno a la evolución de los salarios, que mostraron avances interanuales del 35% y 31% para el sector privado registrado, y no registrado (respectivamente). Con todo, se observa que, en el contexto actual de aguda caída del salario real (inflación interanual en torno al 55%), la evolución de los salarios está poniendo un techo al aumento de los alquileres.

El comercial de Properati

Con la campaña de lanzamiento, Properati busca transmitir una mirada contemporánea al mercado de plataformas de búsqueda de inmuebles. Entendemos que el mundo de hoy es diverso y que esa diversidad se traduce en la personalización de lo que se prioriza al momento de encontrar una casa. La campaña recorre diversos cambios socio culturales, concluyendo en que hay nuevas maneras de vivir y una de encontrar dónde.
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Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Marzo 2019

Durante el mes de febrero, el precio de venta promedio en dólares mostró una caída del 0,6%, la segunda consecutiva, continuando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, que tuvo tres caídas mensuales en los cuatro meses. De esta manera, al mes de febrero 2019 se registró una variación interanual del 4,4%, cayendo desde máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

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Durante 2018, ¿los precios de las propiedades subieron o bajaron?

Durante las últimas semanas, a raíz de un informe que publicamos sobre el aumento de los precios de las propiedades en dólares en la ciudad de Buenos Aires, se contrastó la información de Properati contra otras fuentes, que indicaban una tendencia contraria, como los valores promedio de las escrituras de compra-venta de inmuebles.
Para aportar a este debate, desde Properati elaboramos un índice de precios con base 100 en enero de 2016 para poder comparar las siguiente variables:

1) Valor promedio de escrituración en CABA en USD (fuente Colegio de Escribanos)

2) Valor promedio de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

3) Valor promedio por m2 de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

4) Porcentaje de escrituras con hipoteca en CABA (fuente Colegio de Escribanos).

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Cómo consultar las bases de Properati en Google Big Query

Para usar BigQuery es necesario tener un proyecto de Google Cloud activo. Si no sos usuario de Google Cloud, lo más probable es que no tengas ningún proyecto configurado y que no puedas acceder a los datos de Properati: la interfaz jamás termina de cargar y/o sale el error “unable to find dataset”.

Así que vamos a ver cómo empezar con Google Cloud.

  1. Primero accedemos a la consola de administración, específicamente al formulario de creación de proyectos: https://console.cloud.google.com/projectcreate.
  2. Elegimos un nombre para nuestro proyecto (por ejemplo Datos Properati) y apretamos el botón Crear.
  3. El proyecto se creará y seremos dirigidos a un diálogo que nos pedirá seleccionar un proyecto. Procedemos a elegir el proyecto recién creado.
  4. Si somos redirigidos a la página principal de la consola de administración y vemos información sobre el proyecto elegido, quiere decir que ya quedó activo y que salió todo bien.
  5. Ahora sí podemos hacer uso de los datasets provistos. ¡Buen provecho!

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Enero 2019

Mercado inmobiliario

Durante el mes de diciembre, el precio de venta promedio en dólares mostró un alza del 0,3%, cortando una serie de tres caídas mensuales consecutivas. De esta manera, 2018 cerró con una variación interanual del 7,3%, cayendo desde máximos del 15,2% mostrados a mitad de año, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

El driver que más se destaca detrás de la fuerte desaceleración es la marcada caída de la demanda de propiedades, dada la inestabilidad cambiaria de los últimos meses, todo en un entorno donde el precio en dólares de las propiedades, como vimos, se ubica casi un 7% por encima de los registros de 2017. Así, de esta manera, el precio en pesos de las propiedades acumuló un alza superior al 110% en 2018, contrayendo sobremanera la toma de créditos indexados, dado que el sueño de la casa propia, por el momento, se ha tornado mucho más lejano. El último dato de actos de compra-venta en CABA mediante créditos hipotecarios así lo confirma: durante el mes de noviembre, la caída interanual alcanzó el 82%.

En cuanto al total de los actos de compra-venta, reportados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, los mismos mostraron una caída del 46% interanual, lo que evidencia el parate del sector.
Construcción:

El sector se encuentra en franco retroceso, tras un inicio de año excelente. El Índice Construya de diciembre mostró una caída interanual del 31,8% para la serie desestacionalizada, la más alta del año, lo que muestra la caída continúa acelerándose. De esta manera, el índice cerró 2018 con un retroceso del 7% interanual.

Por su parte, los despachos de cemento de noviembre también mostraron una tendencia similar, totalizando una cifra que se ubicó por debajo del registro de 2017 (-6,7% interanual), la segunda peor del año del 2do semestre del año.

Así, se espera el sector continúe su derrotero altamente contractivo para el inicio de 2019, dejando muy atrás la tendencia alcista mostrada a inicios de 2018.

Precios

CABA

  • Variación mensual:  +0,3%
  • Variación acumulada 2018:  +7,3%
  • Variación interanual noviembre:  +7,3%

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