Se necesita $1M más para comprar un departamento de 50m²

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati realizó un estudio para medir el impacto de la devaluación de la última semana en el precio de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires. Si bien en dólares el precio en dólares de las propiedades casi no se modificó, ya que entre julio y agosto se observó una variación del 0,07%, la situación es distinta al analizar cuántos pesos se necesitan para comprar un departamento en cada barrio de CABA.

A partir del 31 de agosto, se necesitan $3.344.366 más para comprar un departamento de 50m2 en Puerto Madero; en Palermo, la diferencia es de $2 millones; en Belgrano, $1.910.368; mientras que en Villa Soldati, el barrio con el valor del m2 más económico de la ciudad, la diferencia es de $530.728. La brecha promedio entre las unidades de 50 m2 de los distintos barrios entre el 1 de agosto y el 31 de agosto es de $1.306.817.

El informe releva el valor del m2 en dólares en los 48 barrios de la ciudad, con un valor promedio de una unidad de 50 m2, mostrando la cantidad de pesos que se necesitaban el 1 de agosto para adquirir esa propiedad con un dólar a $28,28, y cuanto el 31 de agosto con un cambio a $38,26.

Un dato particularmente interesante, es que a pesar de la gran devaluación sufrida por el peso, el precio de las unidades medido en dólares permanece prácticamente inalterado. Los barrios en donde más se sintió el impacto fueron, por supuesto, los que presentan valores más elevados en dólares: Puerto Madero, Palermo, Belgrano, Nuñez, Recoleta, Colegiales, Retiro, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Ortuzar, Chacarrita, Caballito y Villa Crespo, donde la variación fue superior al $1.500.000.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor promedio del metro cuadrado muy superior al resto de las zonas. Para comprar una unidad de 50 m2 en esa ubicación hoy se tienen que desembolsar $12.821.188.

Los 10 barrios que tuvieron un incremento de menos de $1.000.000 fueron Vélez Sarsfield, Parque Patricios, Constitución, Mataderos, La Boca, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Nueva Pompeya, Villa Lugano y Villa Soladi, pero la diferencia en los primeros 5 barrios fue superior a los $900.000.

Durante el mes de agosto, el precio en dólares del metro cuadrado en CABA mostró un avance del 0,07%, la menor tasa de crecimiento mensual en lo que va del año. Entre los motivos se destaca la depreciación del tipo de cambio, que ha disminuido sensiblemente el volumen de las operaciones, por lo que los vendedores no pudieron convalidar aumentos de precios en moneda dura mucho más elevados.

Los alquileres aumentaron un 14% durante los primeros 4 meses de 2018

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Récord de escrituras: el mejor marzo en 10 años

El mercado inmobiliario sigue con su marcado repunte. Mes a mes, las estadísticas de la actividad de compra venta de inmuebles presenta una notable mejora con respecto de la situación de 12 meses atrás. Según el último dato del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el mes de marzo se concretaron 6075 actos de compra-venta de propiedades, un 50% por encima de febrero y 35% más que en marzo de 2017.

Como se puede apreciar en el gráfico, fue el mejor mes de marzo en 10 años, demostrando que la actividad es mayor aún que antes del cepo cambiario. Gabriel Gruber, CEO de Properati, explica: “Estas son muy buenas noticias para el mercado inmobiliario. Se están superando los niveles de actividad de años como 2008 y 2009, lo que indica que, además de la normalización cambiaria, se están apreciando los efectos de la posibilidad de acceso a la vivienda por medio de créditos hipotecarios, que en marzo significaron el 36% de las operaciones de compra de inmuebles en CABA”.

Puerto Madero se consolida como el barrio más caro de la región

Es sabido que Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor promedio del metro cuadrado muy superior al resto de las zonas. Ahora también, luego del alza del 20% que tuvieron sus propiedades en el último año, se convirtió en el barrio más caro de la región, en comparación con las ciudades más dinámicas de Brasil, Chile, México, Perú y Uruguay.


El valor actual del metro cuadrado en Puerto Madero es de USD. 7.038, mientras que en Ipanema, la exclusiva zona de Río de Janeiro, Brasil, el promedio del metro cuadrado es de USD 6.668. En estos dos barrios, con 100 mil dólares se cubre el costo de 14 o 15m², mientras que en otros barrios destacados de la región esa misma suma rinde para comprar hasta 30 o 40 metros cuadrados, como en la Ciudad de México (Lomas de Chapultepec) o Lima (San Isidro).

Sin embargo, al comprar barrios de clase media en las distintas ciudades, Buenos Aires se ubica en el tercer lugar, puesto que Caballito presenta un valor promedio del metro cuadrado de USD 3.028, menor al de Flamengo  (Río de Janeiro, Brasil) y Ñuñoa (Santiago de Chile, Chile). Por debajo del tradicional barrio porteño se encuentran Parque Batlle, de Montevideo; Tatuapé, en San Pablo; Jesus María de Lima y Narvarte Oriente de la ciudad de México.

¿El valor del metro cuadrado está realmente en su pico histórico?

A partir de un informe publicado recientemente, en el que se afirma que los precios promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires están en un pico histórico, comenzaron diversos debates sobre la certeza del diagnóstico y cuál es la manera correcta de comparar los precios de dos momentos históricos diferentes.

Para contrastar esa afirmación, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati reconstruyó la serie histórica de los valores promedio del metro cuadrado de los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Ciudad de Buenos Aires. Además de tomar el valor en dólares, éstos fueron ajustados por la inflación estadounidense, para tomar el real valor de la moneda.

De esta forma se puede observar que, si bien los valores actuales son los más elevados desde 1983 y están muy por encima del promedio de los últimos 40 años (USD 1.517), no nos encontramos en valores pico históricos, puesto que en los primeros años de la década de 1980 se vio un nivel muy elevado de los valores en términos reales. “Comparar los precios en dólares de dos momentos históricos es interesante, pero falta parte del análisis, ya que un dólar de hace 30 años no puede ser comparado con un dólar de ahora, por eso los valores deben ser ajustados a la inflación”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

En el siguiente gráfico podemos comparar las dos series, una del valor en dólares sin ajustar y la otra con el ajuste por inflación: efectivamente, si tomamos sólo la línea celeste, estamos en un récord histórico, pero si tenemos en cuenta los ajustes, no lo es.

Para reconstruir la serie, Properati se valió de los datos provistos por el broker y analista del mercado inmobiliario Santiago Magnin en su blog personal, y los actualizó con los datos disponibles en el portal Properati.com.ar.

Los alquileres siguen aumentando por encima de la inflación

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 104% en el acumulado desde diciembre de 2015  a marzo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi 25, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 82% y 80% a marzo, respectivamente.

De todos modos, cabe mencionar que la tendencia mostrada desde el inicio del año se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del IPA (índice de alquileres) y de la inflación.

En los últimos 12 meses (a marzo, últimos datos), el IPA registra un alza del 31,5%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17,4% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

“Estos aumentos de los alquileres por encima de la inflación es uno de los factores que alimenta el boom de los créditos hipotecarios. Es por eso que desde Properati lanzamos Credirati.com.ar,  una plataforma web para que los usuarios puedan comparar todas las líneas de créditos y elegir la más adecuada para sus necesidades”, expresa Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 3,7%

En concreto, diciembre de 2015 hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017 se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 3 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-3,7% en el acumulado a marzo). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.


La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 23%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber, CEO de Properati,  afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Los alquileres aumentaron un 30% en el último año y casi un 100% desde 2016

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires presentaron el último dato del “Índice de Precios Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs” (IPA), que muestra la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA; de esta forma, el mismo logra captar variaciones de precios puras, aislando posibles distorsiones como producto de la variación mes a mes en la cantidad de m2 de las unidades ofrecidas en alquiler. Cabe mencionar que lo componen más 36 mil publicaciones de todos los barrios de CABA, mientras que la muestra es también corregida por participación barrial en el índice, a fin de evitar que cambios en el sesgo muestral también sesguen los resultados.

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 99% en el acumulado desde diciembre de 2015 (mes en el que asumió Mauricio Macri) a febrero de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 20 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y 22, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 78% y 76% a enero, respectivamente.

De todos modos, la tendencia se ha revertido parcialmente tras la última escalada del tipo de cambio durante el mes de febrero, que, comparando promedios de febrero contra enero, apuntó una suba del 4,2%, muy por encima de los datos del IPC (+2,4%) e IPA (+3,3%) durante dicho mes.

  • En el los últimos 12 meses (a febrero, últimos datos), el IPA registra un alza del 30%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 4,6%

En concreto, desde el inicio del ciclo macrista hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017  se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-4,6% en el acumulado a febrero). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 24%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

El mejor enero en 10 años para el mercado inmobiliario

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reafirman una percepción generalizada: la actividad inmobiliaria está creciendo a un gran ritmo, potenciada por los créditos hipotecarios, que en el primer mes de 2018 significaron el 41% de las operaciones, 145% más que en enero de 2017.

Gabriel Gruber, CEO de Credirati.com.ar, la nueva plataforma web para comparar y gestionar créditos en los principales bancos del país, resalta la importancia de las hipotecas en esta nueva dinámica: “Los créditos hipotecarios tenían una demanda que no estaba siendo satisfecha por el mercado. Con el lanzamiento de las UVAs se reactivó enormemente y es una inmejorable oportunidad para compradores y vendedores. En enero de 2009 las operaciones inmobiliarias realizadas con créditos representaron el 9% del total, mientras que en el mismo mes de 2018 ese porcentaje fue de 41%”.

“Es justamente en este nuevo contexto que decidimos lanzar Credirati.com.ar. Basados en nuestra experiencia con Properati y analizando las necesidades del mercado, hace varios meses venimos trabajando en una plataforma que simplifique el proceso de decisión y trámite de los créditos hipotecarios”, continúa Gruber y vaticina que “el porcentaje de operaciones realizadas con créditos va a seguir aumentando, al igual que los montos implicados. Tanto los usuarios finales como los bancos encontrarán en Credirati.com.ar un punto de encuentro que agilice sus operaciones.”