Durante 2018, ¿los precios de las propiedades subieron o bajaron?

Durante las últimas semanas, a raíz de un informe que publicamos sobre el aumento de los precios de las propiedades en dólares en la ciudad de Buenos Aires, se contrastó la información de Properati contra otras fuentes, que indicaban una tendencia contraria, como los valores promedio de las escrituras de compra-venta de inmuebles.
Para aportar a este debate, desde Properati elaboramos un índice de precios con base 100 en enero de 2016 para poder comparar las siguiente variables:

1) Valor promedio de escrituración en CABA en USD (fuente Colegio de Escribanos)

2) Valor promedio de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

3) Valor promedio por m2 de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

4) Porcentaje de escrituras con hipoteca en CABA (fuente Colegio de Escribanos).

(más…)

Se necesita $1M más para comprar un departamento de 50m²

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati realizó un estudio para medir el impacto de la devaluación de la última semana en el precio de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires. Si bien en dólares el precio en dólares de las propiedades casi no se modificó, ya que entre julio y agosto se observó una variación del 0,07%, la situación es distinta al analizar cuántos pesos se necesitan para comprar un departamento en cada barrio de CABA.

A partir del 31 de agosto, se necesitan $3.344.366 más para comprar un departamento de 50m2 en Puerto Madero; en Palermo, la diferencia es de $2 millones; en Belgrano, $1.910.368; mientras que en Villa Soldati, el barrio con el valor del m2 más económico de la ciudad, la diferencia es de $530.728. La brecha promedio entre las unidades de 50 m2 de los distintos barrios entre el 1 de agosto y el 31 de agosto es de $1.306.817.

El informe releva el valor del m2 en dólares en los 48 barrios de la ciudad, con un valor promedio de una unidad de 50 m2, mostrando la cantidad de pesos que se necesitaban el 1 de agosto para adquirir esa propiedad con un dólar a $28,28, y cuanto el 31 de agosto con un cambio a $38,26.

Un dato particularmente interesante, es que a pesar de la gran devaluación sufrida por el peso, el precio de las unidades medido en dólares permanece prácticamente inalterado. Los barrios en donde más se sintió el impacto fueron, por supuesto, los que presentan valores más elevados en dólares: Puerto Madero, Palermo, Belgrano, Nuñez, Recoleta, Colegiales, Retiro, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Ortuzar, Chacarrita, Caballito y Villa Crespo, donde la variación fue superior al $1.500.000.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor promedio del metro cuadrado muy superior al resto de las zonas. Para comprar una unidad de 50 m2 en esa ubicación hoy se tienen que desembolsar $12.821.188.

Los 10 barrios que tuvieron un incremento de menos de $1.000.000 fueron Vélez Sarsfield, Parque Patricios, Constitución, Mataderos, La Boca, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Nueva Pompeya, Villa Lugano y Villa Soladi, pero la diferencia en los primeros 5 barrios fue superior a los $900.000.

Durante el mes de agosto, el precio en dólares del metro cuadrado en CABA mostró un avance del 0,07%, la menor tasa de crecimiento mensual en lo que va del año. Entre los motivos se destaca la depreciación del tipo de cambio, que ha disminuido sensiblemente el volumen de las operaciones, por lo que los vendedores no pudieron convalidar aumentos de precios en moneda dura mucho más elevados.

Los alquileres aumentaron un 14% durante los primeros 4 meses de 2018

(más…)

Récord de escrituras: el mejor marzo en 10 años

El mercado inmobiliario sigue con su marcado repunte. Mes a mes, las estadísticas de la actividad de compra venta de inmuebles presenta una notable mejora con respecto de la situación de 12 meses atrás. Según el último dato del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el mes de marzo se concretaron 6075 actos de compra-venta de propiedades, un 50% por encima de febrero y 35% más que en marzo de 2017.

Como se puede apreciar en el gráfico, fue el mejor mes de marzo en 10 años, demostrando que la actividad es mayor aún que antes del cepo cambiario. Gabriel Gruber, CEO de Properati, explica: “Estas son muy buenas noticias para el mercado inmobiliario. Se están superando los niveles de actividad de años como 2008 y 2009, lo que indica que, además de la normalización cambiaria, se están apreciando los efectos de la posibilidad de acceso a la vivienda por medio de créditos hipotecarios, que en marzo significaron el 36% de las operaciones de compra de inmuebles en CABA”.

Puerto Madero se consolida como el barrio más caro de la región

Es sabido que Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor promedio del metro cuadrado muy superior al resto de las zonas. Ahora también, luego del alza del 20% que tuvieron sus propiedades en el último año, se convirtió en el barrio más caro de la región, en comparación con las ciudades más dinámicas de Brasil, Chile, México, Perú y Uruguay.


El valor actual del metro cuadrado en Puerto Madero es de USD. 7.038, mientras que en Ipanema, la exclusiva zona de Río de Janeiro, Brasil, el promedio del metro cuadrado es de USD 6.668. En estos dos barrios, con 100 mil dólares se cubre el costo de 14 o 15m², mientras que en otros barrios destacados de la región esa misma suma rinde para comprar hasta 30 o 40 metros cuadrados, como en la Ciudad de México (Lomas de Chapultepec) o Lima (San Isidro).

Sin embargo, al comprar barrios de clase media en las distintas ciudades, Buenos Aires se ubica en el tercer lugar, puesto que Caballito presenta un valor promedio del metro cuadrado de USD 3.028, menor al de Flamengo  (Río de Janeiro, Brasil) y Ñuñoa (Santiago de Chile, Chile). Por debajo del tradicional barrio porteño se encuentran Parque Batlle, de Montevideo; Tatuapé, en San Pablo; Jesus María de Lima y Narvarte Oriente de la ciudad de México.

¿El valor del metro cuadrado está realmente en su pico histórico?

A partir de un informe publicado recientemente, en el que se afirma que los precios promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires están en un pico histórico, comenzaron diversos debates sobre la certeza del diagnóstico y cuál es la manera correcta de comparar los precios de dos momentos históricos diferentes.

Para contrastar esa afirmación, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati reconstruyó la serie histórica de los valores promedio del metro cuadrado de los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Ciudad de Buenos Aires. Además de tomar el valor en dólares, éstos fueron ajustados por la inflación estadounidense, para tomar el real valor de la moneda.

De esta forma se puede observar que, si bien los valores actuales son los más elevados desde 1983 y están muy por encima del promedio de los últimos 40 años (USD 1.517), no nos encontramos en valores pico históricos, puesto que en los primeros años de la década de 1980 se vio un nivel muy elevado de los valores en términos reales. “Comparar los precios en dólares de dos momentos históricos es interesante, pero falta parte del análisis, ya que un dólar de hace 30 años no puede ser comparado con un dólar de ahora, por eso los valores deben ser ajustados a la inflación”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

En el siguiente gráfico podemos comparar las dos series, una del valor en dólares sin ajustar y la otra con el ajuste por inflación: efectivamente, si tomamos sólo la línea celeste, estamos en un récord histórico, pero si tenemos en cuenta los ajustes, no lo es.

Para reconstruir la serie, Properati se valió de los datos provistos por el broker y analista del mercado inmobiliario Santiago Magnin en su blog personal, y los actualizó con los datos disponibles en el portal Properati.com.ar.