Se necesita $1M más para comprar un departamento de 50m²

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati realizó un estudio para medir el impacto de la devaluación de la última semana en el precio de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires. Si bien en dólares el precio en dólares de las propiedades casi no se modificó, ya que entre julio y agosto se observó una variación del 0,07%, la situación es distinta al analizar cuántos pesos se necesitan para comprar un departamento en cada barrio de CABA.

A partir del 31 de agosto, se necesitan $3.344.366 más para comprar un departamento de 50m2 en Puerto Madero; en Palermo, la diferencia es de $2 millones; en Belgrano, $1.910.368; mientras que en Villa Soldati, el barrio con el valor del m2 más económico de la ciudad, la diferencia es de $530.728. La brecha promedio entre las unidades de 50 m2 de los distintos barrios entre el 1 de agosto y el 31 de agosto es de $1.306.817.

El informe releva el valor del m2 en dólares en los 48 barrios de la ciudad, con un valor promedio de una unidad de 50 m2, mostrando la cantidad de pesos que se necesitaban el 1 de agosto para adquirir esa propiedad con un dólar a $28,28, y cuanto el 31 de agosto con un cambio a $38,26.

Un dato particularmente interesante, es que a pesar de la gran devaluación sufrida por el peso, el precio de las unidades medido en dólares permanece prácticamente inalterado. Los barrios en donde más se sintió el impacto fueron, por supuesto, los que presentan valores más elevados en dólares: Puerto Madero, Palermo, Belgrano, Nuñez, Recoleta, Colegiales, Retiro, Villa Urquiza, Coghlan, Villa Ortuzar, Chacarrita, Caballito y Villa Crespo, donde la variación fue superior al $1.500.000.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor promedio del metro cuadrado muy superior al resto de las zonas. Para comprar una unidad de 50 m2 en esa ubicación hoy se tienen que desembolsar $12.821.188.

Los 10 barrios que tuvieron un incremento de menos de $1.000.000 fueron Vélez Sarsfield, Parque Patricios, Constitución, Mataderos, La Boca, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Nueva Pompeya, Villa Lugano y Villa Soladi, pero la diferencia en los primeros 5 barrios fue superior a los $900.000.

Durante el mes de agosto, el precio en dólares del metro cuadrado en CABA mostró un avance del 0,07%, la menor tasa de crecimiento mensual en lo que va del año. Entre los motivos se destaca la depreciación del tipo de cambio, que ha disminuido sensiblemente el volumen de las operaciones, por lo que los vendedores no pudieron convalidar aumentos de precios en moneda dura mucho más elevados.

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Agosto 2018

Precios

CABA

  • Variación mensual:  +0,4%
  • Variación acumulada 2018:  +8,2%
  • Variación interanual agosto:  +15%

Se desacelera la suba del precio del metro cuadrado en dólares en CABA

Durante el mes de julio, el precio en dólares del metro cuadrado en CABA mostró un avance del 0,4%, la menor tasa de crecimiento mensual en lo que va del año.
Entre los motivos se destaca la depreciación del tipo de cambio, que ha disminuido sensiblemente el volumen de las operaciones, por lo que los vendedores no pudieron convalidar aumentos de precios en moneda dura mucho más elevados.

Recordemos que, durante el primer semestre del año, la tasa de variación mensual promedio se ubicaba por encima del 1%, dejando hoy a la tasa interanual en un 15%, una cifra más que considerable, teniendo en cuenta que el peso se ha depreciado casi un 60% en lo que va del año.

Otro aspecto a destacar es la disminución de la participación de las hipotecas en las operaciones de compra-venta. El último dato disponible indica que en junio el 16,6% de las operaciones se realizaron con créditos hipotecarios en CABA, cuando en enero de este año se había llegado al pico de 42%. La cantidad total de operaciones cerradas en junio, 4.588, fue 11% menor que el mismo mes de 2017.

La devaluación no frenó al mercado inmobiliario, pero afectó a las hipotecas

En el marco de la importante depreciación del peso que se observó en los últimos meses que llegó al 33% en la primera mitad del año, una de las grandes incógnitas es cómo será el impacto en el mercado inmobiliario. Incógnita que puede comenzar a responderse con los últimos datos oficiales sobre la actividad. Tanto en la Ciudad como en la Provincia de Buenos Aires, el mes de mayo 2018 se mostró con pocas variaciones con respecto a abril, pero con un importante crecimiento comparando con mayo de 2017. Sin embargo, en ambos casos el porcentaje de operaciones de compra-venta cerradas mediante hipotecas disminuyó notablemente respecto de los meses previos, volviendo a niveles similares a los de 2017.
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Los alquileres aumentaron un 30% en el último año y casi un 100% desde 2016

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires presentaron el último dato del “Índice de Precios Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs” (IPA), que muestra la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA; de esta forma, el mismo logra captar variaciones de precios puras, aislando posibles distorsiones como producto de la variación mes a mes en la cantidad de m2 de las unidades ofrecidas en alquiler. Cabe mencionar que lo componen más 36 mil publicaciones de todos los barrios de CABA, mientras que la muestra es también corregida por participación barrial en el índice, a fin de evitar que cambios en el sesgo muestral también sesguen los resultados.

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 99% en el acumulado desde diciembre de 2015 (mes en el que asumió Mauricio Macri) a febrero de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 20 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y 22, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 78% y 76% a enero, respectivamente.

De todos modos, la tendencia se ha revertido parcialmente tras la última escalada del tipo de cambio durante el mes de febrero, que, comparando promedios de febrero contra enero, apuntó una suba del 4,2%, muy por encima de los datos del IPC (+2,4%) e IPA (+3,3%) durante dicho mes.

  • En el los últimos 12 meses (a febrero, últimos datos), el IPA registra un alza del 30%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 4,6%

En concreto, desde el inicio del ciclo macrista hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017  se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-4,6% en el acumulado a febrero). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 24%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Marzo 2018

Precios

Continúa acelerándose la suba del precio del m2 en dólares en CABA.
Durante el mes de febrero, el precio promedio mostró un avance del 1%. De esta manera, la variación interanual llegó al 10%.

  • Variación mensual:  +1%
  • Variación interanual febrero:  +10%

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Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Octubre 2017

Construcción:

Los últimos datos revelan alguna “turbulencia” en lo que es el excelente momento del sector. El índice de actividad oficial del sector (índice ISAC) del mes de agosto registró un alza interanual del 13%, aunque el dato de septiembre del índice privado Construya refleja una caída mensual del 1,9%, (-3,7% en términos desestacionalizados). Esta es la primera caída mensual desestacionalizada desde el mes de enero.

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