Los alquileres siguen aumentando por encima de la inflación

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 104% en el acumulado desde diciembre de 2015  a marzo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi 25, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 82% y 80% a marzo, respectivamente.

De todos modos, cabe mencionar que la tendencia mostrada desde el inicio del año se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del IPA (índice de alquileres) y de la inflación.

En los últimos 12 meses (a marzo, últimos datos), el IPA registra un alza del 31,5%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17,4% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

“Estos aumentos de los alquileres por encima de la inflación es uno de los factores que alimenta el boom de los créditos hipotecarios. Es por eso que desde Properati lanzamos Credirati.com.ar,  una plataforma web para que los usuarios puedan comparar todas las líneas de créditos y elegir la más adecuada para sus necesidades”, expresa Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 3,7%

En concreto, diciembre de 2015 hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017 se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 3 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-3,7% en el acumulado a marzo). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.


La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 23%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber, CEO de Properati,  afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Properati presentó Chaterix en PPW Madrid

Gabriel Gruber, CEO de Properati, fue uno de los oradores de la reconocida conferencia de Property Portal Watch, la comunidad digital que sirve a las necesidades de los portales de propiedades en todo el mundo. Allí contó la historia de Properati y presentó en sociedad Chaterix, un chatbot pensado y desarrollado para el mercado inmobiliario.

Chaterix pre-atiende a los usuarios que visiten el sitio web de un vendedor de inmuebles y los intenta convertir en leads para que luego sean contactados con un vendedor especializado.

Automáticamente, les consultará el nombre, e-mail y el teléfono a cada uno de ellos y al mismo tiempo analizará la propiedad en la cual el cliente está interesado, para luego recomendarle otras similares que estén publicadas en el sitio.

Además, si alguno de los ejecutivos de ventas se encuentra disponible, Chaterix le avisará al interesado para que puedan conversar en tiempo real.  De esta manera, las consultas que pueden tardar 3 días en resolverse mediante un frío intercambio de e-mails, se concretarán en pocos minutos.

Conocé las UVIs, el plan del BCRA que promueve el acceso a la vivienda

  • ¿Qué es una UVI (Unidades de Vivienda)?

LA UVI es la unidad de medida que se utilizará para promover el ahorro y el crédito a largo plazo, con el objetivo de multiplicar el acceso a la vivienda.

Es un sistema inspirado en la Unidad de Fomento chilena (UF) que fue introducida con gran éxito varias décadas atrás en la nación trasandina, cuando mostró niveles de inflación parecidos. Cabe destacar que el reordenamiento macroeconómico y la instrumentación de dicho mecanismo –entre otras políticas- les ha permitido llegar a contar con un sistema financiero que hoy resulta seis veces más grande que el argentino. (más…)

A la hora de construir en CABA, ¿convienen unidades de 2 ó 3 ambientes?

La coyuntura, el vasto historial de volatilidad macroeconómica y la pérdida de terreno de los salarios frente al precio de los inmuebles han marcado un punto de inflexión en lo referido al tipo de construcciones en la Ciudad de Buenos Aires. Durante el último tiempo, observó un fuerte predominio de la construcción de departamentos de 1 y 2 ambientes, relegando la de otro tipo de viviendas.

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¿Cómo se compone el precio por m² de un emprendimiento?

Cuando se busca un departamento para comprar desde pozo, debemos tener en cuenta que el precio de un departamento se compone con dos valores: el de la tierra y el de la obra.

El precio de la tierra por metro cuadrado es lo que se conoce como incidencia, que surge de dividir el valor del terreno por la cantidad de metros vendibles que tendrá el el emprendimiento. Los metros vendibles dependen de las característica del terreno y de la normativa oficial, que permite determinado tipo de construcciones según la zona. En locaciones más buscadas o de barrios más nobles, las incidencias serán más altas, por el costo del terreno. Ese dato se combina con las características que determinan cuántos metros se pueden vender; en este caso, a menor cantidad de metros construibles, mayor el precio de la incidencia. (más…)

Los barrios céntricos, los más elegidos para invertir en ladrillos

Desde hace varios años que las inversiones en inmuebles son de las opciones más buscadas por lo argentinos en general y los porteños en particular. De la mano de esta situación, los nuevos emprendimientos se multiplicaron por todos los barrios de Buenos Aires, con una diversa oferta para satisfacer todas las necesidades, ya sea para invertir o para adquirir una nueva vivienda.

Properati.com.ar, el sitio de búsqueda de inmuebles para América Latina, analizó más de 15 mil contactos enviados por personas interesadas en emprendimientos inmobiliarios y que fueron consultadas sobre el motivo de su intención de compra. La mayoría indicó que la búsqueda se dirigía a encontrar un nuevo hogar, pero los resultados de esta proporción difieren según el barrio:

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La construcción en CABA, a la baja

Los años 2013 y 2014 fueron los períodos con menor cantidad de permisos de obras solicitados para construcciones multiviviendas desde 2002 en la Ciudad de Buenos Aires.

Durante todo el período se construyeron más de 10 mil edificios y, luego de 10 años en donde oscilaron entre 600 y 1400 obras nuevas, en 2013 bajaron a 312. En 2014 repuntaron a 367, superando con creces los de 2002, pero muy por debajo de la media de la década anterior: el promedio entre 2003 y 2012 fue de 957 permisos anuales, según se desprende del informe elaborado por Properati en base a la información estadística del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

Al comparar estos datos con las escrituras de compra-venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, vemos que los permisos de construcción tienen una tendencia similar a ellas, pero parecen ser más volátiles: crecimiento los primeros años y caída en 2006 en lugar de 2008, repunte en 2011 y nueva baja.

Villa Urquiza, Palermo, Villa Devoto, Caballito y Belgrano fueron los barrios donde más permisos se solicitaron y, como podemos ver en el siguiente gráfico, marcaron la trayectoria general:

A pesar de las oscilaciones, la construcción de nuevos emprendimientos inmobiliarios en la ciudad de Buenos Aires fue muy activa en los últimos años, lo que hizo aumentar considerablemente la oferta de unidades a estrenar.