Una palabra para cada barrio

¿Cómo describirías tu barrio? ¿Qué características de tu casa y la zona dónde queda resaltarías? Estas son algunas de las muchas preguntas que uno puede hacerse antes de publicar una propiedad para vender o alquilar. Si se mira el conjunto de las 25 mil publicaciones que Properati tiene en la Ciudad de Buenos Aires, el resultado es este mapa que resume cómo se “vende” una casa según el barrio en el que se encuentre.

Hacé click en el barrio y te aparecerá la palabra más utilizada en las publicaciones de esa zona; con otro click volvés a la visión general; y con “Ver todos” tenés la palabra clave de todos los barrios.

Con esta mirada de resumen se puede ver, por ejemplo, que Parque Patricios se identifica ahora como “Distrito Tecnológico”, por el programa del Gobierno. Monserrat se destaca por ofrecer “oficinas”, Parque Avellaneda por “locales” y las Villas Soldati y Lugano por “galpones”.

Eso puede estar cercano a lo esperable, pero también surgen curiosidades como la palabra clave para describir a Chacarita…. “Palermo”, un barrio para describir las casas de otro ¿Palermo death dirán?  Por su parte, los departamentos en Palermo resaltan el “solarium”, como los de Belgrano y Barracas.
En Agronomía la palabra que más se usa es  “plantas”, queda saber si es por la vegetación o por la cantidad de pisos de una propiedad. Nosotros nos inclinamos por la primera opción. El aire libre también está presente en las publicaciones de Parque Chas, Villa Devoto, Floresta y Villa Real, que cuentan en mayor medida con “patio”.

Al parecer, una de las mejores cosas que tiene para ofrecer Puerto Madero es la “seguridad”. En Recoleta y Balvanera hacen hincapié en lo “luminoso” ¿será para destacar cuando los rayos de sol pasan entre los altos edificios? En Caballito se fijan en los “amenities”, mientras que en Flores son los más pulcros y ofrecen “laundry”

Estas son solo algunas de las conclusiones que se desprenden del mapa ¿Estás de acuerdo? ¿Usarías estas palabras para describir tu casa y tu barrio? ¿Qué otras curiosidades encontrás en el mapa, que construimos con los datos de Properati y apoyados en datasets del GCBA?

A los interesados en los backstages tecnológicos les contamos cómo fue el procedimiento para construir el mapa:

-Primero usamos el GDAL, que nos sirvió para pasar de SHP a GeoJSON.

-Luego, para convertir de GeoJSON a TopoJSON, usamos el TopoJSON.

$ ogr2ogr -s_srs “+proj=tmerc +lat_0=-34.629269 +lon_0=-58.4633 +k=0.9999980000000001 +x_0=100000 +y_0=100000 +ellps=intl +units=m +no_defs” -t_srs EPSG:4326 -f GeoJSON barrios.json barrios.shp

$ topojson -p -o caba.json barrios.json

-Una vez preparados los datos, usando la librería D3 lo convertimos en este amigable mapa. Para ayudarnos en este último paso leímos un poco del tutorial “let’s make a map”.

 

 

 

¿Cuáles son las cláusulas más comunes en un contrato de alquiler?

hand-101003_640Alquilar un departamento o una casa no es cosa de todos los días y, para tener tranquilidad, no hay nada mejor que tener bien en claro cómo es el contrato que se firma en estos casos. Cada operación puede tener sus particularidades, dependiendo de el dueño, la inmobiliaria y el futuro inquilino. Aún así, hay ciertas cláusulas que están en casi todos ellos. Entonces, ¿qué es lo que se puede esperar de un contrato de alquiler?

  • No se puede sublocar, es decir que el inquilino no puede alquilarlo a una tercera persona.

  • No se pueden hacer modificaciones de la propiedad sin permiso del propietario.

  • Actualmente, se está estipulando un incremento del precio del alquiler entre 15 y 25% para el segundo año.

  • El primer mes de  alquiler se paga por adelantado.

  • Pago de depósito de garantía equivalente a 1 mes de alquiler.

  • La inmobiliaria percibe de honorarios entre uno y dos alquileres.

  • Al inquilino le corresponde el pago de expensas comunes y no de las extraordinarias. Además, quedan bajo su responsabilidad los pagos de los servicios de luz, gas natural, agua corriente y la tasa municipal por alumbrado y conservación de la vía pública.

  • Para concretar la operación, se suele requerir al inquilino una garantía hipotecaria para responder en caso de incumplimiento.

  • Se establecen penalidades por irse antes o después de finalizado el contrato.

Estas son las cláusulas que casi con seguridad están presentes. Aquí pueden leer un modelo de contrato de locación para saber más sobre qué esperar de este tipo de acuerdos.

¿Dónde me conviene pedir mi crédito hipotecario? ¿Qué bancos dan más de estos préstamos?

Distintas entidades financieras, públicas y privadas,  ofrecen créditos hipotecarios para acceder a una vivienda propia. Para conocer todos los créditos de este tipo que ofrecen, la web del Banco Central brinda una información muy completa y detallada. Una vez en el sitio, en la sección “Transparencia” hay que seleccionar “Préstamos hipotecarios” e indicar las características. También es muy recomendable el sitio Zonabancos.

Decidir a qué banco recurrir es una tarea compleja y para eso hay que comparar las condiciones que ofrecen: montos, tasa de interés, plazo, otros costos financieros, etc. Antes, puede ser un buen indicador ver qué bancos han entregado más créditos hipotecarios. Analizando los datos del Banco Central, se puede saber el monto que cada entidad tiene como activos por créditos hipotecarios (abril de este año es el último dato disponible) es decir, cuánto le debe la gente por este tipo de préstamos. En primer lugar, veamos si los que prestan más son los bancos públicos o los privados.

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Los bancos públicos son claramente más prestadores que los privados. Este dato ya nos da un indicio de cómo está el mercado. Veamos los primeros del ranking.

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El Banco Nación, el de la Ciudad de Buenos Aires y el de la Provincia son los que más créditos hipotecarios tienen entregados. Esto podría ser una pista de los mejores bancos a dónde recurrir, pero pasemos a las condiciones que ofrece cada uno.

Tabla 2En esta tabla, creada a partir de los datos publicados por cada banco, se indica el nombre de la línea de crédito – porque algunos bancos ofrecen más de un tipo, con distintas condiciones- , el tipo de tasa de interés, el monto máximo a prestar, la financiación – el porcentaje máximo del valor de la propiedad-, la Tasa Nominal Anual y el Costo Financiero Total – la tasa más otros gastos- y la relación necesaria entre la cuota y los ingresos del solicitante.

Con este panorama general,  recomendamos hacer una consulta personal para más precisiones, ya que las condiciones varían por distintos factores que el banco informa según cada caso.

A continuación dejamos el link de los bancos que ofrecen calculadoras on-line para estimar tasas y cuotas de créditos:

BANCO-CIUDAD    BNA

hipotecariosantander-rio.jpg_640_640

¿Qué es un crédito hipotecario?

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En un post anterior vimos que una porción cada vez más grande de la población alquila su vivienda, siendo en el país un 16% y en la Ciudad de Buenos Aires 30%. Para ellos, en los últimos tiempos tanto el Gobierno Nacional como el de la Ciudad de Buenos Aires lanzaron líneas de financiación para acceder a una vivienda propia, con la intención impulsar un mercado de créditos que en Argentina hace tiempo está quieto.El mercado financiero también ofrece distintas opciones para que puedas llegar a tu primera vivienda a través de un crédito

Antes de tomar cualquier decisión es importante saber bien qué se entiende por un crédito hipotecario, también conocido como “hipoteca”. Es un contrato por el cual el cliente recibe por parte de una entidad financiera una cantidad de dinero que es un porcentaje del valor de un inmueble. Este inmueble será la garantía de que el cliente devolverá el dinero recibido más los intereses, en cuotas periódicas.

Lo particular de este tipo de créditos es que la entidad prestamista tiene una garantía especial. Si quien pide el préstamo no abona la totalidad, puede hacer vender el inmueble en cuestión y cobrar de allí lo adeudado. Por esta razón, los intereses suelen ser menores que en otro tipo de préstamos, porque el cobro del dinero es más seguro.

Como mencionamos, el cliente devuelve en cuotas periódicas el monto del préstamo más el interés. Este último es el porcentaje extra por año que va a recibir el banco que presta, a modo de ganancia.

Una de las grandes diferencias que hay entre distintos créditos es el tipo de tasa de interés que ofrecen. Por un lado, la tasa fija se pacta al inicio del contrato y se mantiene a lo largo de éste. La tasa variable, por el otro, se va ajustando por períodos determinados dependiendo de un patrón establecido, fluctuando entre límites convenidos.

Un factor importante que hace variar las condiciones de estos préstamos es el destino que se le dé ( puede ser vivienda única, familiar y de ocupación permanente, segunda residencia, entre otros). Los préstamos destinados a vivienda única familiar de ocupación permanente suelen tener mejores condiciones.

 

Una ciudad dividida en las alturas

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En un post anterior analizamos la altura de las construcciones de la Ciudad de Buenos Aires y llegamos a la conclusión de que es sólo un mito pensarla repleta de rascacielos y edificios enormes. Hoy nos preguntamos si esa descripción puede ser válida para algunas zonas.

Del relevamiento de los usos del suelo, confeccionado por la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad en 2012,  también puede desprenderse qué zonas de la ciudad tienen edificaciones más altas y cuáles más bajas. Así, la zona norte de la Comuna 1 (Puerto Madero, San Nicolás y Retiro) y toda la Comuna 2 (Recoleta) presentan edificaciones altas, que se extienden hacia el norte por las Comunas 13 (Belgrano y Núñez) y 14 (Palermo). Siguiendo el eje de la Avenida Rivadavia también se observan edificios altos, en las comunas 3 (Balvanera), 5 (Almagro y Boedo) y 6 (Caballito), llegando a la 7, en particular el barrio de Flores.

Por el contrario, en las comunas más cercanas a los límites de la Ciudad, tanto por el Norte como por el Oeste y Sur, tienden a predominar las casas y edificios bajos. Todo esto puede apreciarse en el siguiente mapa, donde el rojo oscuro indica construcciones altas.

Mapa alturaEn Properati, 30.000 publicaciones indican en qué piso se encuentran. A continuación un gráfico con el promedio del piso de la propiedad según el barrio.

Estos son los seis primeros y los seis últimos barrios según el promedio del piso publicado . La tendencia es muy similar a la que se relevó en el informe antes citado. A la izquierda barrios altos como Puerto Madero, Núñez u Once (Balvanera), con promedios de entre 6 y 9 pisos. A la derecha, bajos como Saavedra o Villa Pueyrredón, alejándose de los ejes rojos del mapa anterior, cuyos promedios son de 3,5 hacia abajo. Este número puede parecer algo elevado para todas las propiedades de esos barrios, pero como el promedio se sacó de las publicaciones que incluyen piso, resulta lógico, ya que casas y PH no indican piso y además no todos los edificios lo hacen. La data de Properati coincide, entonces, con el informe oficial.

Estas estadísticas nos ayudan a reflexionar sobre la Ciudad. En lugar de pensarla como un todo, quizás sea más atinado imaginar muchas ciudades dentro de una, donde conviven zonas características de edificios altos, como las céntricas y algunas residenciales, con otras más bajas, residenciales e industriales. Buenos Aires es todo eso, y revisando números como estos podremos comprenderla mejor y tener más herramientas para elegir nuestro próximo hogar en Properati.

¿Es Buenos Aires tan alta como pensamos?

Cuando uno habla de la Ciudad de Buenos Aires imagina, entre otras cosas, grandes construcciones y altos edificios que obstruyen el cielo y esconden el horizonte. Eso, asociado a una vida frenética y comercial. Pero…¿es así la Ciudad?

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Un relevamiento de los usos del suelo, confeccionado por la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad en 2012, aporta datos para conocer más la tierra porteña. Por ejemplo, afirma que el 76% de las edificaciones tiene sólo 1 o 2 pisos.

De los mismos datos se desprende que sólo el 10% de los edificios tiene más de 5 pisos. Esto quiere decir que 9 de cada 10 edificaciones de la Ciudad de Buenos Aires tienen menos de 5 pisos.

Edificios (273.006) fue la categoría más registrada en el  análisis de los usos del suelo por parcela , a los que se les suman los edificios productivos (7.879) y los edificios de destino único (15.272). Sobre este total de 296.157 es que se sacaron los porcentajes anteriores. Las restantes categorías del estudio fueron locales (115.549), los garages (115.241), lotes (6.037), galpones (4.654) y estaciones de servicio (370).

De todos los edificios, 272.251 parcelas se encuentran ocupadas para usos residenciales. Los edificios de viviendas en propiedad horizontal y las casas abarcan el 88,8% de ellos. Siendo los primeros 142.407 y las segundas 99.499.

De esta forma, se cae uno de los mitos que muchos pueden tener de Buenos Aires. Al fin y al cabo predominan construcciones bajas y los edificios imponente son la excepción.

¿Dónde está mi PH?

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A la hora de buscar un nuevo hogar hay tantas preferencias como personas. Algunos privilegian al barrio, otros el precio, otros el tamaño y algunos el tipo de propiedad. En este último caso, los hay amantes de las casas, de los departamentos, de edificios grandes, chicos o medianos. Por supuesto, también quienes tienen por sueño vivir en un PH. Este post está dedicado a los que elijen este tipo de vivienda, que muchos ubican entre la casa y el departamento, y los va a ayudar a responder la pregunta del título…¿dónde están los PHs?

Para ver dónde se concentra este tipo de viviendas, analizamos los anuncios de Properati y vemos cuál es la distribución geográfica. Un primer acercamiento lo tuvimos en el “heatmap” del comienzo de la nota, donde el color rojo indica una alta concentración de PHs. Para ver más detalladamente, empecemos viendo el panorama en la Provincia de Buenos Aires, para luego pasar a la Ciudad, que desglosaremos por barrio.

Los marplatenses son los más afortunados y con más posibilidades de conseguir un PH para vivir. Un ejemplo puede ser este a estrenar, de dos ambientes, con terraza y a pocas cuadras del mar. Después aparecen todas localidades del conurbano bonaerense: San Martín, La Matanza, Lanús y Morón están cerca de las 200 publicaciones.

Si la búsqueda es dentro de la Ciudad de Buenos Aires, Palermo lleva la delantera como el barrio donde más se concentran los PH. Un dos ambientes sobre la calle Gascón, en un primer piso con balcón terraza y  una superficie de 67 m2 puede ser una excelente opción. Otros barrios con buena cantidad de PH son Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza.

Ahora que ya vimos el mapa general de los PHs, podemos subir un escalón más y buscar PHs con parrilla para hacerlos ideales.

Otra vez Mar del Plata encabeza el ranking, seguida por la Ciudad de Buenos Aires y el partido de San Martín. En este último se pueden encontrar PHs como este de 75 m2, de dos dormitorios, jardín de invierno, lavadero, terraza y, por supuesto, patio con parrilla.

Ahora que ya sabés dónde están los PHs, ¿qué esperás para mudarte?