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Conceptos clave

  • Si de los 20.000 millones de dólares que se esperan serán blanqueados, un 10% se destina a la compra de inmuebles, en el corto plazo esto implicaría 20.000 unidades transferidas, lo cual representaría un plus de actos de compra-venta equivalente al total de actos celebrados en la Ciudad de Buenos Aires durante el primer cuatrimestre del año, un número más que significativo.
  • Otro efecto del blanqueo será el engrosamiento de las reservas del BCRA, pero también de las arcas del Estado, lo cual sería una pieza central en el plan keynesiano de reactivación que tiene la administración en mente. El mismo consiste básicamente en un ambicioso plan de obra pública, que apunta a revertir el enfriamiento que ha sufrido la economía durante los últimos meses, a fin de comenzar a resolver algunos escollos estructurales, pero sobre todo, para apuntalar sobre una mejora en la actividad económica un mayor apoyo popular de cara a las elecciones parlamentarias de 2017.
  • En el global, el blanqueo, tanto por su potencial impacto sobre el sector de real estate como en la inversión pública, se erigiría como la pieza medular de la agenda económica de reactivación que ha planificado el gobierno.
  • De todos modos, cabe aclarar que, para que la recuperación no quede sólo como una buena noticia de esta fase del ciclo económico, se necesitará la convergencia de las variables macroeconómicas hacia un sendero menos errático que el que se ha presentado en, al menos, la última década.Es decir que hasta que la inflación no sea controlada, la reticencia de la gente para invertir o tomar préstamos hipotecarios seguirá limitando de sobremanera el potencial del sector.
  • En conclusión, más allá del escepticismo, el blanqueo se encamina a ser el tercer paso lógico para la reparación del castigado sector, siendo los anteriores la exitosa remoción del cepo cambiario y la introducción de los créditos hipotecarios indexados.

Escenario macro

La apuesta del gobierno nacional de sanear la macroeconomía aplicando la mayor cantidad de correcciones en el primer semestre del año repercutió duramente en el nivel de actividad. Por un lado, la corrección de precios relativos (tarifas y tipo de cambio) aceleró la inflación y mermó los ingresos reales de las familias, retrayendo el consumo privado. Por el otro, el elevado déficit fiscal y la herencia de severos atrasos en los pagos a contratistas obligó al gobierno a congelar la obra pública, lo que se tradujo en un parate del sector.

Sector construcción hoy

El sector ha sido uno de los más golpeados en la primera mitad del año. Los principales indicadores de actividad así lo reflejan:

  • Entre marzo de este año y el mismo mes del año pasado se perdieron casi 50.000 empleos,
  • el Índice Construya desestacionalizado mostró una merma del -11,6% interanual en el periodo enero-junio,
  • los despachos de cemento comenzaron a recuperarse, pero durante los primeros meses del año registraron los menores niveles desde 2010,
  • y la superficie cubierta autorizada por los permisos de edificación se encuentra en niveles un 25% por debajo de los observados en 2011 y 2012.

Real estate hoy

Marcando un cierto contraste con respecto al sector de la construcción, el sector inmobiliario ha mostrado buen comienzo de año, explicado en gran medida por el fin del “cepo cambiario”.

Los datos disponibles indican una mejora significativa de la demanda en un escenario de precios relativamente estables. La cantidad de escrituras registradas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 14,9% anual en los primeros cuatro meses del año y según datos del portal Properati.com el precio del metro cuadrado promedio se ubicó en torno U$S 2150 en mayo, valores similares a los del año 2015.

Asimismo, la escasa salida al mercado de nueva construcción de vivienda está permitiendo la reducción del stock de viviendas ociosas y, en los mercados más activos, terminar con el exceso de oferta.  En este sentido, uno de los segmentos con mejores perspectivas para los próximos años es el de viviendas de 2 y 3 ambientes (sobre todo de estas últimas), dado que registra un fuerte descalce con respecto a la oferta disponible en el mercado, que presenta un claro sesgo hacia unidades cada vez más pequeñas.

¿A qué estaría jugando el gobierno?

La gran apuesta del gobierno para el segundo semestre es que la inversión despegue definitivamente y esto se traduzca en mayor creación de empleo, incremento de salarios y consumo. Activar ese círculo virtuoso será clave para la política.

En este contexto, y de cara a las legislativas de 2017, el oficialismo ha dejado entrever que el margen de tolerancia del pueblo argentino para con los anuncios de medidas anti-populares estaría agotado. En respuesta a esto, se han impulsado una serie de proyectos con el objetivo de estimular la demanda agregada, a fin de revertir el enfriamiento que ha sufrido la economía durante los últimos meses.

Todo esto evidencia el giro keynesiano de la actual administración, que probablemente marque el pulso de la agenda política, hasta al menos, el tercer trimestre del año entrante, cuando tendrán lugar las elecciones parlamentarias.

Blanqueo. ¿Qué trae a la mesa en el contexto actual?

El blanqueo de capitales próximo a formalizarse, invita a barajar la posibilidad de que la potencial oleada de fondos frescos se constituya como otro factor más a favor de la recuperación del mercado inmobiliario. Pero para depositar expectativas en esa hipótesis, primero es preciso estudiar el menú de opciones de inversión que se le presentan al ‘blanqueador’, y evaluar si el sector de real estate se presenta como una alternativa atractiva en el contexto actual.

El sector ha mostrado preocupación porque, en su estado actual, el proyecto de ley del blanqueo no presentaría una vía rápida para que los capitales se destinen a inversiones inmobiliarias. Además de las alternativas con bonos, donde se ofrece la permanencia en activos de bajos rendimientos en dólares, la vía alternativa que involucra al sector de real estate no termina de entusiasmar: ofrece suscribir o adquirir cuotas partes de Fondos Comunes de Inversión cuyo objeto sea, entre otros, el financiamiento de proyectos inmobiliarios o de préstamos hipotecarios actualizados por UVIs, con una permanencia no inferior a 5 años.

¿Qué tan seductoras pueden resultar las alternativas?

La respuesta dependerá de los rendimientos esperados de cada una de ellas. Invertir en créditos ajustables por UVIs implica asegurarse un rendimiento al nivel del CER. Con las estadísticas públicas en vías de normalizarse, esto significaría la posibilidad de mantener durante los 5 años (en términos reales) el valor del capital blanqueado; una opción por demás conservadora.

Si en cambio se decide disponer lo antes posible de los fondos, el blanqueador se enfrentará luego de pagar el impuesto correspondiente al abanico completo de inversiones que ofrece el mercado.

La pregunta que deberá responderse es si la rentabilidad esperada es superior a la de otros activos. Actualmente, el precio promedio de venta del m2 en CABA se encuentra en torno a los USD 2200, mientras que el de alquiler es de unos USD 9. Esto significa una renta anual bruta cercana al 5%, lo cual no es nada despreciable si se lo compara, por ejemplo, con las Letes en dólares, cuyo rendimiento se encuentra en torno al 4%.

Conclusiones

El levantamiento del cepo sin duda está contribuyendo a la normalización del mercado, así como también lo harán los flamantes créditos ajustables por UVIs y los del Banco Nación, pero esto no significa que vayamos a presenciar un boom en el corto plazo. Hasta tanto el grueso de la ciudadanía no sienta que la inflación se encuentra bajo control, la misma seguirá dilatando buena parte de las decisiones de compra-venta de viviendas ante la incertidumbre de los ingresos reales futuros. Este comportamiento se está viendo reflejado con claridad en el Indicador de Confianza del Consumidor referido a la compra de durables e inmuebles (gráfico a continuación).

Es decir, el panorama no da lugar para apostar todo al sector, aunque sí para tener un moderado optimismo de cara a lo que viene.

En el corto plazo, el eje del plan para reactivar la economía consta de una medida keynesiana de manual: una inyección de fondos, anunciada con bombos y platillos, para reactivar la castigada obra pública a partir del segundo semestre.

Dado que la construcción es el sector qué más eslabonamientos presenta en el entramado productivo, toda la expectativa está puesta en la tracción que esto generará sobre el resto de la economía. Más allá de que la inversión pública ha sido uno de los pilares de la campaña presidencial de Macri, la urgencia política de comenzar a reactivar la economía en este segundo semestre estaría empujando a Cambiemos a una postura fiscalmente más expansiva de lo que a priori estaba en los planes, alterando parcialmente el modo en el que se estipulaba se financien estos proyectos.

En este marco, el blanqueo sería una pieza fundamental que tendría un doble rol:

  • Por un lado, sería fundamental para el financiamiento de las cuentas públicas para el bienio 2016-2017
  • Y por otro, tendría el potencial para erigirse como otro factor reactivante (además de la remoción del cepo cambiario) para el sector real estate, ya que parte del capital blanqueado tendría como destino la adquisición de bienes raíces. Dado que estimamos un capital total blanqueado de alrededor de USD 20.000 millones, del cual se proyecta (en un escenario conservador) el 10% tendría como destino la compra de inmuebles, el potencial de demanda de unidades por el factor blanqueo se estima en 20.000 unidades, lo cual representaría un plus de actos de compra-venta equivalente al total de actos celebrados en la Ciudad de Buenos Aires durante el primer cuatrimestre del año, nada mal. Cabe mencionar que el monto a destinarse al sector podría ser mayor, pero el factor del “día después” representa un desincentivo a colocar los fondos blanqueados en este tipo de inversiones. Esto es así, porque inmediatamente serían base imponible para bienes personas y ganancias, a diferencia de inversiones en títulos públicos. De esta manera, las inversiones financieras llevarían ventaja.

En conclusión, más allá de los escollos de mediano plazo y algún factor tributario que jugaría a favor de otro tipo de inversiones, el combo “Blanqueo+Obra pública”, en un entorno cambiario e institucional más amigable, tendría la magnitud suficiente como para traccionar tanto al sector de la Construcción como al de Real estate durante el próximo bienio de forma significativa.


Este informe fue realizado en forma conjunta por el portal inmobiliario Properati y la consultora económica OikosBuenosAires.