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Cuando se busca un departamento para comprar desde pozo, debemos tener en cuenta que el precio de un departamento se compone con dos valores: el de la tierra y el de la obra.

El precio de la tierra por metro cuadrado es lo que se conoce como incidencia, que surge de dividir el valor del terreno por la cantidad de metros vendibles que tendrá el el emprendimiento. Los metros vendibles dependen de las característica del terreno y de la normativa oficial, que permite determinado tipo de construcciones según la zona. En locaciones más buscadas o de barrios más nobles, las incidencias serán más altas, por el costo del terreno. Ese dato se combina con las características que determinan cuántos metros se pueden vender; en este caso, a menor cantidad de metros construibles, mayor el precio de la incidencia.

El costo de obra, por su parte, dependerá de la calidad constructiva y de las terminaciones.

Afortunadamente existen métricas sobre las incidencias promedio por barrios y los costos de obra según calidad constructiva, para que al momento de comprar se pueda comparar el precio del producto que estamos eligiendo contra estas estadísticas para saber si es o no una buena oportunidad. Hablaremos en precio por metro cuadrado para simplificar el análisis.

Por ejemplo, pondremos 2 opciones de departamentos de pozo del mismo tamaño, uno en Palermo con terminaciones de alta gama y otro en Almagro con terminaciones standard.

La incidencia promedio en Palermo, como se observa en la tabla al final de post, puede ser hoy 930 usd/m2 pudiendo alcanzar 1500 usd/m2 y la obra de alta gama podria rondar hoy los 1200 usd/m2 por lo que, según la ubicación dentro de Palermo, un departamento tipo de pozo podria estar en 930 (tierra)  + 1200 (obra) = 2130 usd/m2 hasta 1500+1200 = 2700 usd/m2 .

En el caso ejemplo de Almagro, con incidencia promedio de 560 hasta 900 usd/m2 y un precio de obra standard de 950 usd/m2 se puede estimar un precio desde 1510 hasta 1850 usd/m2 para un departamento de pozo.

Siempre tengamos en cuenta que estos valores son genéricos y DE COSTO para el desarrollador.  El ejercicio que el inversor debe hacer es comparar los precios de incidencia del barrio y los precios de costo de obra de la calidad de terminaciones contra el precio real que le propone el desarrollador.  Con estas herramientas el inversor puede determinar cómo está comprando para estimar contra el mercado cuánto podría ser la rentabilidad que tendrá su inversión en ese inmueble.

En la siguiente tabla se pueden ver las incidencias por barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Tomando en cuenta los promedios, se puede saber si un proyecto es una buena oportunidad o no:

Para analizar el costo de la obra y su evolución en el tiempo, se puede consultar el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, que releva los precios y actualiza mes a mes los aumentos.