abril 8, 2016

Conocé las UVIs, el plan del BCRA que promueve el acceso a la vivienda

Se esperan créditos hipotecarios con cuotas equivalentes al valor de un alquiler.

  • ¿Qué es una UVI (Unidades de Vivienda)?

LA UVI es la unidad de medida que se utilizará para promover el ahorro y el crédito a largo plazo, con el objetivo de multiplicar el acceso a la vivienda.

Es un sistema inspirado en la Unidad de Fomento chilena (UF) que fue introducida con gran éxito varias décadas atrás en la nación trasandina, cuando mostró niveles de inflación parecidos. Cabe destacar que el reordenamiento macroeconómico y la instrumentación de dicho mecanismo –entre otras políticas- les ha permitido llegar a contar con un sistema financiero que hoy resulta seis veces más grande que el argentino.

  • ¿Cuánto vale una UVI?

El valor inicial de la UVI será de $14,053 (catorce pesos con 53 milésimos).

A este número se llegó porque es la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado que surge de cifras conocidas para Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y la zona del Litoral, ponderados por población ($14.053)

  • Si compro una UVI hoy, ¿cuánto valdrá dentro de tres meses?

El valor de las UVIs se actualizará diariamente por el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el IPC (Índice de precios al consumidor). Es decir, que están atados a la inflación. De esta manera, 1000 UVIs valdrán hoy, y dentro de tres meses, lo mismo que cuesta construir el metro cuadrado testigo.

  • ¿Cómo puedo calcular el valor futuro si el INDEC no publica el IPC?

Hasta que el INDEC no se ponga al día con el índice, el gobierno estuvo cambiando de índice de referencia. Comenzó con los datos de la Ciudad de Buenos Aires y el mes pasado cambió al de San Luis.

  • ¿Por qué se actualiza por CER y no por el costo de construcción?

Según el BCRA el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad.

  • ¿Cómo es el ahorro en UVIs?

El ahorro en UVIs será una excelente forma para protegerse de la inflación. Será similar a invertir en ladrillos, pero sin las restricciones al acceso que resultan del valor de los inmuebles. La nueva modalidad de ahorro será a través de depósitos con plazos mínimos de 180 días. Es decir que si hoy deposito el equivalente a 1000 UVIs ($14.053) en 180 días podré retirar los $14.053 más el porcentaje del aumento del IPC, yendo de esta manera a la par de la inflación.

  • ¿Por qué mejorarán el crédito hipotecario?

EL BCRA habilita el mercado de crédito en UVIs, por lo tanto la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, ya que en el mismo valor de la UVI se descuenta la inflación. Según el BCRA, la tasa de interés oscilará cerca del 5%, logrando que las cuotas a pagar se acerquen al valor de un alquiler tradicional (ver alquileres aquí), que suele estar dado por un porcentaje del valor de la propiedad y se va adecuando al nivel de precios de la economía.

En otras palabras, si hoy pido un préstamo de 1000 UVIs el més que viene tendré que devolver el valor equivalente a las 1000 UVIS ($14.053 + CER) + 5% de tasa de interés. Esto hace que las cuotas a pagar mantengan su valor real, porque están ajustadas por el índice general de precios.

Esto posibilita que las cuotas iniciales sean sensiblemente más bajas que los créditos hipotecarios actuales a tasa fija, que comienzan con cuotas muy altas para compensar la inflación esperada. De igual modo, la previsibilidad hace que no sean necesarios los estrictos requisitos que imponen los bancos para los créditos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda.

En este gráfico se compara un crédito en UVI contra uno tradicional en tasa fija. Como se observa, al estar las UVIs atadas a la inflación, no es necesario que las cuotas iniciales sean tan altas, ya que los prestamistas se aseguran que estarán atadas a la inflación.

Las cuotas de los préstamos en UVIs se estimaron con la inflación estimada del Gobierno, que es de 25% para este año, 14,5% para el segundo y 10% para el tercero.

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  • ¿Cuánto necesito ganar para comprar una propiedad con un crédito en UVIs?

Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.

El ingreso mínimo mensual se calcula estimando que la cuota es un 30% del mismo.

  • ¿Se pueden usar los créditos en UVIs para otros fines?

Sí, se pueden usar para cualquier tipo de financiamiento, siempre y cuando sean períodos no menores a un año.

  • ¿Qué bancos lo ofrecen?

Hoy en día lo ofrecen Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río, pero se espera que más entidades se sumen.

  • ¿Cómo impactarán las UVIs en el mercado inmobiliario?

El principal techo para el desarrollo del sector durante las últimas décadas, ha sido –sin lugar a dudas- la volatilidad macroeconómica. Las consecuencias más visibles sobre el sector fueron el cepo cambiario y la contracción de los mercados financieros, incluido el mercado de créditos hipotecarios.

Por ello, tras la remoción del cepo, con un plan macroeconómico más consistente y el reciente anuncio de la UVI se descuenta un escenario donde efectivamente tienda a resolverse el viejo problema keynesiano, caracterizado por una insuficiente canalización del ahorro en inversión a través del sistema financiero.

En este sentido, la recuperación del raquítico mercado financiero actual es condición necesaria para un crecimiento sostenido e inclusivo del sector.

Evolución del crédito en términos reales. Enero 2003- Marzo 2016.

Así, se le devolvería a la moneda local su característica de reserva de valor, abriendo la posibilidad de que vuelva a funcionar como patrón de referencia en el mercado inmobiliario (función que durante largas décadas ha venido cumpliendo el dólar estadounidense).

Con todo, podemos conjeturar que el escenario de la próxima década luce muy auspicioso para el sector. Incluso resulta altamente probable que no sólo crezca el volumen de operaciones y construcciones, sino que también se recupere la rentabilidad de los constructores privados (que se ha visto afectada con la última devaluación) vía suba del m2 en términos reales por el shock de demanda positivo.


Este informe fue elaborado por el sitio de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica OikosBsAs.

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