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Durante las últimas semanas, a raíz de un informe que publicamos sobre el aumento de los precios de las propiedades en dólares en la ciudad de Buenos Aires, se contrastó la información de Properati contra otras fuentes, que indicaban una tendencia contraria, como los valores promedio de las escrituras de compra-venta de inmuebles.
Para aportar a este debate, desde Properati elaboramos un índice de precios con base 100 en enero de 2016 para poder comparar las siguiente variables:

1) Valor promedio de escrituración en CABA en USD (fuente Colegio de Escribanos)

2) Valor promedio de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

3) Valor promedio por m2 de publicación en CABA en USD (fuente Properati)

4) Porcentaje de escrituras con hipoteca en CABA (fuente Colegio de Escribanos).

Respecto al valor de escrituración promedio como indicador de la caída de precios de las propiedades, es importante señalar que al bajar considerablemente las escrituras con hipoteca (del 50% a menos del 10%) se genera una baja por efecto “escrituración por debajo del precio real”. Es decir que, al bajar las participación de las hipotecas, operaciones donde se escritura por el valor real de la propiedad, las escritura vuelven a registrarse con valores por debajo del precio real.

Como se puede observar en el gráfico, la serie del colegio de escribanos tiene mayor volatilidad, dado que toma el valor de escrituración y no el valor promedio por metro cuadrado . Lo mismo ocurre con la serie del valor promedio de publicación en Properati. Por eso lo mejor es tomar el valor promedio por metro cuadrado, que solo se puede obtener en Properati dado que el Colegio de Escribanos no publica ese dato.

Luego se puede ver también el porcentaje de escrituras realizadas con hipotecas, en el que se puede observar que hay una clara correlación entre el aumento de precios y dicho porcentaje.

En resumen, al caer el porcentaje de escrituras con hipotecas,a partir de mayo de 2018, se ve luego una fuerte caída en la serie del colegio de escribanos pero no en la de precio por metro cuadrado de Properati. Y la explicación está, según se desprende de los datos anteriores, en la vuelta del efecto  “escrituración por debajo del precio real.