agosto 7, 2014

¿Cómo influyen las avenidas en el precio de una propiedad?

Análisis para tomar decisiones de compra o venta.

No hay dudas de que las avenidas son un punto clave en la ciudad y cada uno de los barrios: transportes, servicios, comercios y edificios se concentran alrededor de ellas, pero…¿cómo influye en el precio de una propiedad el hecho de estar sobre o cerca de una avenida?

En este mapa están pintadas las avenidas según la diferencia del precio del m² de las propiedades que quedan sobre ellas (o a menos de 150 m de distancia) en relación a sus respectivos barrios:

-> Verde: Avenidas cuyas propiedades tienen, en promedio, un valor del superior al barrio donde se encuentran

->Rojo: Avenidas cuyas propiedades tienen,en promedio, un valor inferior al barrio donde se encuentran.

-> Gris: Sin diferencias significativas

Vale destacar que la mitad de las 10 mil propiedades tenidas en cuenta en este estudio se encuentran dentro del área de influencia de las avenidas que definimos en 150 metros.

Así, las avenidas Del Libertador, Entre Ríos y Boyacá tienen propiedades con mayor valor que otras zonas de los barrios por donde pasan, mientras que las viviendas de Corrientes, 9 de Julio, Boedo, Saenz, Carabobo y Castañares tienen valores del m² inferiores a sus barrios. Se infiere de esto que las primeras están dentro de las áreas más dinámicas del barrio y las segundas están entre las menos.

Dos ejemplos claros pueden ser las avenidas Del Libertador y Corrientes. Es entendible que para los barrios de Palermo o Núñez estar cerca de Libertador sea un plus para una propiedad, ya que se trata de una arteria ancha, arbolada, abierta y fluida para utilizar como acceso. Por otro lado, Corrientes en Balvanera o Almagro aglutina transportes y comercios,pero estar tan cerca de ellas no aporta valor para vivir: mejor estar a 3 ó 4 cuadras de distancia de esa dinámica avenida.

La ciudad es un espacio heterogéneo y lo que cada avenida significa para un barrio es muy diverso, por eso las explicaciones de estos diferentes comportamientos pueden ser de lo más variadas y complejas; pero de lo que no quedan dudas es que ese particular significado se ve reflejado en el precio de las viviendas.

Cómo lo hicimos

Para calcular estos datos tomamos todos los departamentos a la venta en Properati que se encuentran a menos de 150 metros para cada lado de las principales avenidas y comparamos sus precios por metro cuadrado con el promedio del barrio en el que se encuentran. Entonces, para cada propiedad obtuvimos una diferencia con respecto de su barrio. Luego promediamos esas diferencias a lo largo de la avenida y obtuvimos el promedio total de diferencias.

Las avenidas en verde tienen propiedades que están en promedio más de 5% por encima del precio de sus barrios ; las que están en rojo, indican que las propiedades de la avenida salen, en promedio, 5% menos como mínimo  y las de gris una variación entre esos valores, que consideramos poco significativa.

Se tomaron los valores de 10 mil departamentos en venta publicados en Properati.com.ar, de los cuales 5292 se encuentran sobre las avenidas seleccionadas o a menos de 150 metros de ellas.

 

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