julio 10, 2017

La relación entre el salario y el precio de las viviendas en Buenos Aires es de las mejores de la región

Sin embargo, la proporción de dueños contra inquilinos no lo refleja.

El acceso a una vivienda propia es una temática que viene ganando terreno en la agenda pública argentina. El Plan Pro.Cre.Ar, UVIs, UVAs, el crecimiento reciente de los créditos hipotecarios y el debate por la Ley de Inquilinos son algunas muestras de ello. Un dato importante para abordar esta problemática y conocer la relación entre los ingresos y el valor de las propiedades, y a su vez compararlo con otras regiones.

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora de economía y finanzas, Oikos Buenos Aires, realizaron un estudio en el que se desprende que, en comparación a otras plazas de la región, en Buenos Aires la relación entre ingresos y precio del metro cuadrado es relativamente mejor que la de nuestros vecinos.

Para realizar el estudio se comparó el salario medio en cada una de las ciudades con el costo del metro cuadrado de un barrio característico de la clase media. Así, en Caballito el salario promedio cubre un 45,6% del valor de un metro cuadrado, de 2.425 dólares, es decir que si el 100% del ingreso fuese destinado a la compra de una vivienda, se tardarían aproximadamente 9 años en comprar un departamento de 50 metros cuadrados, contra 19 necesarios en Río de Janeiro. El mismo cálculo se puede hacer teniendo en cuenta una pareja en la que ambos perciben el salario promedio y quieren comprar un departamento, destinando el 20% de sus ingresos conjuntos para lograrlo: en Buenos Aires tardarían casi 23 años en pagarlo, mientras que en Lima 33, en Santiago de Chile 36 y Montevideo 43.

Sin embargo, a pesar de este buen indicador, Buenos Aires es una de las ciudades con mayor proporción de inquilinos, como se desprende de un análisis que Properati realizó hace pocos meses y que abarcó todas las ciudades de Sudamérica.

“Este desfase puede explicarse en parte por el acceso a los créditos hipotecarios, que en Argentina representan el 6% del PBI, mientras que en países como Chile llega al 36%. Por eso si bien Buenos Aires rankea bien en la relación salarios/precios , no presenta tasas tan altas de dueños de sus viviendas”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati, y agrega: “cuando terminen de despegar las hipotecas en Argentina, lo que depende en gran medida de lograr una inflación baja y estable, el panorama será más alentador aún”.

Por su parte, Juan Fernández, economista de Oikos Buenos Aires, remarca que hay que tener en cuenta el efecto “atraso cambiario”, que distorsiona al alza este ratio en favor de nuestro país.

La dinámica del impacto es la siguiente: dado que en la última década la inflación “le ganó” ampliamente al dólar, hubo inflación en dólares, lo que se tradujo en un alza de los salarios en dólares, aunque no necesariamente de los salarios reales.

De esta forma, cuando uno calcula el ratio “salarios/precio del m2”, el mismo da más alto en la plaza local, por el significativo atraso cambiario (mayor que en países vecinos).

El Tipo de Cambio Real Bilateral con Estados Unidos hoy indica que estamos un 33% por debajo de la media histórica (1975-2017); o sea, un 33% más apreciados que la media de los últimos 40 años, lo que da cuenta del insostenible problema de competitividad, que en algún momento se corregirá de una u otra forma.

En resumen, es importante tener en cuenta que nuestras cifras corresponden a un equilibrio no sostenible, y por ello, podríamos esperar que en el futuro se dé una “reversión a la media”, donde una devaluación corrija a la baja los salarios en dólares locales, acercando este “mejor ratio” local al de nuestros vecinos, por el lado del numerador.

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