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Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 110% en el acumulado desde diciembre de 2015  a febrero de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 23 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y 30 p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 87% y 80% a abril, respectivamente.

Los números: acumulados en lo que va de 2018

De todos modos, la tendencia descripta en el apartado anterior se ha revertido parcialmente tras la última escalada del tipo de cambio a partir del mes de febrero.

La tendencia del año se caracteriza por un tipo de cambio bien de punta, con una depreciación acumulada a abril del 14,0%, por encima del avance del IPA y el IPC, que apuntaron alzas del 12,5% y 9,5%, respectivamente.

Cabe agregar que este derrotero se ha visto profundizado sobremanera durante el mes de mayo, como producto de la corrida cambiaria, lo que adelanta una fuerte aceleración del IPA e IPC sobre el 2do semestre de 2018.

Los últimos 12 meses

En el los últimos 12 meses, el IPA registra un alza del 32,7%, superando al 25,2% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17,4% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó fuertemente

“En concreto, desde diciembre de 2015 hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017  se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio por la corrida cambiaria- atribuible a la menor confianza en el BCRA, las turbulencias internacionales,y la sequía- el dólar se le adelantó sobremanera al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando fuertemente la rentabilidad en moneda dura (-2% en el acumulado a abril, aunque el dato de mayo estimado arrojaría una caída acumulada del 13%). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 4% más de dólares que en diciembre 2015, y 13 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 28%, una depreciación del tipo de cambio por encima de esa cifra, principalmente como resultado de la última corrida cambiaria, originada en una pérdida de confianza en el equipo económico, la suba de la tasa de interés americana y la sequía. En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio ganándole a la inflación,  por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se abaraten bajando la rentabilidad en dólares algunos puntos en 2018.