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En los últimos 12 meses (a junio, últimos datos), el IPA registra un alza del 31%, superando al 29% acumulado del IPC y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubica en el 67% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual). En lo que va de 2018, el IPA muestra una suba de 16%, a la par del acumulado del IPC.

La dinámica del pasado reciente

Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As, detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017)

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se tradujo en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 15%

En diciembre 2017 el Índice de rentabilidad del IPA se encontraba en 4,9%, un 12% menos que en diciembre de 2015, cuando comenzó a medirse.  Los primeros meses de 2016 mostraron una notable baja de rentabilidad de los alquileres, producto de la devaluación del peso, que hizo subir marcadamente el precio de las propiedades para venta en moneda local, mientras que los alquileres no se ajustaron con la misma velocidad. Con el pasar de los meses, los precios de alquileres se fueron acomodando y en junio de 2016 habían recuperado estabilidad en la rentabilidad ofrecida que, con algunos altibajos, creció hasta julio de 2017 hasta niveles cercanos, pero aún por debajo de los mostrados al comienzo de la serie. A partir de allí, otra subida del valor del dólar impulsó hacia abajo la rentabilidad, tendencia que se mantuvo y se profundizó durante el resto de 2017 y el inicio de 2018.

En lo que va del año, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-15% en el acumulado a junio). “Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 25% menos de dólares dólares que en diciembre 2015,  y 15 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, Director Regional de Properati.

 

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 35%, por encima de registro de 2017, principalmente por el traslado a precios de la depreciación del tipo de cambio, teniendo en cuenta la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y algunas turbulencias internacionales.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio muy de punta (el dólar lleva una apreciación acumulada de más del 60%), por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se vean licuados durante este año, recortando fuertemente la rentabilidad en dólares.

Cabe mencionar que la última escalada del tipo de cambio ha generado y continuará generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, que podría durar largos meses, hasta bien entrado 2019, destaca Juan I. Fernández.

La repentina depreciación del peso no sólo ha dificultado el cierre de numerosas operaciones de compra-venta para aquellos que tenían préstamos otorgados pero no cobrados, sino que también ha desincentivado sobremanera la toma de nuevos créditos. El motivo: los precios de los inmuebles sufrieron un estrepitoso aumento por doble vía:

  • Por un lado, los precios de las propiedades en dólares marcaron una suba de casi el 8% en lo que va del año,
  • Por otro, los precios de las propiedades, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de 60% en lo que va del año frente al dólar.

El efecto combinado de ambos fenómenos ha implicado un incremento en el precio en pesos de las propiedades de casi el 70% en el acumulado de los primeros 6 meses del año; todo en un entorno donde los salarios mostraron subas de hasta el 15%, lo cual ha alejado -por el momento- el sueño de la casa propia para muchos.