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En los últimos 12 meses el IPA registra un alza del 29.4%, 16.4 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en el 116% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual). De esta manera, en lo que va de 2018, el IPA muestra una suba de 21,0%, más de 18 puntos porcentuales por detrás del IPC.

La dinámica del pasado reciente

Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As, detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017)

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se tradujo en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó casi 40%

En diciembre 2017 el Índice de rentabilidad del IPA se encontraba en 4,9%, un 12% menos que en diciembre de 2015, cuando comenzó a medirse.

Por su parte, el último dato, correspondiente a octubre 2018, arroja una cifra del 3.1%. Esto quiere decir que, en términos brutos, alquilando una propiedad en CABA se obtiene una renta del 3.1% anual, siempre medido como porcentaje con respecto al valor de la propiedad. Cabe mencionar que, no sólo es la cifra más baja desde el inicio de la serie (diciembre 2015), sino que sería la cifra más baja en al menos cuatro décadas.

Los principales drivers de la caída son la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 116% en el acumulado del año, lo que se suma al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (+7,3% interanual), cifras que han superado ampliamente al avance en el precio de los alquileres (+29.4% interanual). Todas cifras a octubre.

“Esto significa que alquilando hoy se obtiene un 45% menos de dólares que en diciembre 2015, y 37% menos que a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, Director Regional de Properati.

El cierre de 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 48%, incluso pudiendo llegar al 50%, una cifra muy por encima de registro de 2017, principalmente por el traslado a precios de la significativa depreciación del tipo de cambio, teniendo en cuenta la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y algunas circunstancias internacionales.

En consecuencia, el tipo de cambio, a pesar de haberse aquietado en los últimos meses, durante 2018 ha estado muy de punta (la depreciación ya supera el 100% en en lo que va del año), por lo que los alquileres medidos en moneda dura se licuaron durante 2018, recortando fuertemente la rentabilidad en dólares.

De todos modos, se espera un tenue quiebre en dicha tendencia, ya que la apreciación cambiaria sobre el cierre del año, como resulta de la política monetaria del BCRA, estaría ayudando a recomponer al menos una mínima parte de terreno perdido durante los primeros tres trimestres de 2018.

Cabe mencionar que la última escalada del tipo de cambio ha generado y continuará generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, que podría durar largos meses, hasta bien entrado 2019, destaca Juan Fernández.

La repentina depreciación del tipo de cambio ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018. En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 78% en términos interanuales en el mes de septiembre (último dato), lo que da cuenta la caída se sigue acelerando. Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -41,2%, también en términos interanuales.

El motivo: como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía:

       Por un lado, los precios de las propiedades en dólares marcaron una suba del 7,4% en lo que va del año,

       Por otro, los precios de las propiedades, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de 100% (a octubre cerrado) en lo que va del año frente al dólar.