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En el informe previo analizamos los pedidos de permisos de obra para construcciones multivivienda en la Ciudad de Buenos Aires y vimos cómo variaban al compás del mercado inmobiliario. Esa misma oscilación puede verse en la cantidad total de viviendas proyectadas en los permisos:

En los años de auge se solicitaron permisos para casi 24 mil viviendas, mientras que en los de crisis ese número se ubicó cerca de los 6 mil. Sin embargo, si relacionamos estos números con la cantidad de permisos solicitados, obtenemos lo siguiente:

Desde 2004 se observa una tendencia creciente en la cantidad de viviendas por permiso de construcción de edificios multivivienda, con muy pequeñas oscilaciones. Excepto en los últimos años, con una leve caída que no llega a igualar la de la actividad, los desarrollistas apostaron cada vez más a construcciones con muchas viviendas: desde 2005 el promedio es de 15 o más por edificio.

Este dato se vuelve más claro aun si observamos la cantidad de habitaciones promedio por vivienda a través de los años:

Si en 2002 el promedio era de más de 2 habitaciones y media por vivienda, desde 2005 comienza a descender hasta ubicarse cerca de 1.8. Mostrando una tendencia a construir viviendas más pequeñas, con menor cantidad de habitaciones y destinadas a otro mercado.

Esto se puede explicar, en principio, por dos razones. Por un lado, mayor cantidad de unidades con un ticket más bajo sirve para abrir el juego a más inversores a través de la reducción del valor de venta, lo que hacía más factible que la inversión termine siendo rentable y con menos riesgo. Resultaba más fácil conseguir varios compradores de monoambientes que interesados en departamento de 3 ó 4 ambientes. La falta de acceso al crédito también pudo haber ayudado a esta tendencia.

Por otro lado, el precio del metro cuadrado en las unidades pequeñas es más alto que en las grandes, lo que vuelve una mejor inversión apostar a monoambientes que a unidades de 2 ó 3 ambientes, al rentabilizar de mejor manera cada metro construido. Entonces, los desarrollistas lograban vender más rápido las unidades y a un mejor precio.

Retomando el análisis de las habitaciones por vivienda, visualizaremos la evolución en los barrios más construidos, para confirmar esta trayectoria de unidades cada vez más pequeñas:

En todos ellos el promedio desciende marcadamente todos los años. Con la excepción de Belgrano y Almagro, que en 2011 muestran un leve aumento, para después descender. Aun así, la tendencia es clara y se evidencia en los distintos barrios: menos habitaciones por vivienda para sacar más rédito de cada proyecto.