¿El valor del metro cuadrado está realmente en su pico histórico?

A partir de un informe publicado recientemente, en el que se afirma que los precios promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires están en un pico histórico, comenzaron diversos debates sobre la certeza del diagnóstico y cuál es la manera correcta de comparar los precios de dos momentos históricos diferentes.

Para contrastar esa afirmación, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati reconstruyó la serie histórica de los valores promedio del metro cuadrado de los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Ciudad de Buenos Aires. Además de tomar el valor en dólares, éstos fueron ajustados por la inflación estadounidense, para tomar el real valor de la moneda.

De esta forma se puede observar que, si bien los valores actuales son los más elevados desde 1983 y están muy por encima del promedio de los últimos 40 años (USD 1.517), no nos encontramos en valores pico históricos, puesto que en los primeros años de la década de 1980 se vio un nivel muy elevado de los valores en términos reales. “Comparar los precios en dólares de dos momentos históricos es interesante, pero falta parte del análisis, ya que un dólar de hace 30 años no puede ser comparado con un dólar de ahora, por eso los valores deben ser ajustados a la inflación”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

En el siguiente gráfico podemos comparar las dos series, una del valor en dólares sin ajustar y la otra con el ajuste por inflación: efectivamente, si tomamos sólo la línea celeste, estamos en un récord histórico, pero si tenemos en cuenta los ajustes, no lo es.

Para reconstruir la serie, Properati se valió de los datos provistos por el broker y analista del mercado inmobiliario Santiago Magnin en su blog personal, y los actualizó con los datos disponibles en el portal Properati.com.ar.

Los alquileres siguen aumentando por encima de la inflación

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 104% en el acumulado desde diciembre de 2015  a marzo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi 25, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 82% y 80% a marzo, respectivamente.

De todos modos, cabe mencionar que la tendencia mostrada desde el inicio del año se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del IPA (índice de alquileres) y de la inflación.

En los últimos 12 meses (a marzo, últimos datos), el IPA registra un alza del 31,5%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17,4% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

“Estos aumentos de los alquileres por encima de la inflación es uno de los factores que alimenta el boom de los créditos hipotecarios. Es por eso que desde Properati lanzamos Credirati.com.ar,  una plataforma web para que los usuarios puedan comparar todas las líneas de créditos y elegir la más adecuada para sus necesidades”, expresa Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 3,7%

En concreto, diciembre de 2015 hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017 se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 3 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-3,7% en el acumulado a marzo). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.


La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 23%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber, CEO de Properati,  afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Los alquileres aumentaron un 30% en el último año y casi un 100% desde 2016

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires presentaron el último dato del “Índice de Precios Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs” (IPA), que muestra la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA; de esta forma, el mismo logra captar variaciones de precios puras, aislando posibles distorsiones como producto de la variación mes a mes en la cantidad de m2 de las unidades ofrecidas en alquiler. Cabe mencionar que lo componen más 36 mil publicaciones de todos los barrios de CABA, mientras que la muestra es también corregida por participación barrial en el índice, a fin de evitar que cambios en el sesgo muestral también sesguen los resultados.

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 99% en el acumulado desde diciembre de 2015 (mes en el que asumió Mauricio Macri) a febrero de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 20 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y 22, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 78% y 76% a enero, respectivamente.

De todos modos, la tendencia se ha revertido parcialmente tras la última escalada del tipo de cambio durante el mes de febrero, que, comparando promedios de febrero contra enero, apuntó una suba del 4,2%, muy por encima de los datos del IPC (+2,4%) e IPA (+3,3%) durante dicho mes.

  • En el los últimos 12 meses (a febrero, últimos datos), el IPA registra un alza del 30%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 4,6%

En concreto, desde el inicio del ciclo macrista hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017  se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-4,6% en el acumulado a febrero). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 24%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Marzo 2018

Precios

Continúa acelerándose la suba del precio del m2 en dólares en CABA.
Durante el mes de febrero, el precio promedio mostró un avance del 1%. De esta manera, la variación interanual llegó al 10%.

  • Variación mensual:  +1%
  • Variación interanual febrero:  +10%

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¿En qué barrios las mujeres sufren más violencia en sus noviazgos?

Desde hace unos años que el 8 de marzo dejó de ser sinónimo de un ramo de flores y saludos cariñosos para las mujeres. Al calor de los reclamos por igualdad de género en todos los ámbitos y por el fin de la violencia hacia las mujeres, el #8M se convirtió en un día de reflexión sobre todas las relaciones en general y cómo están atravesadas por el género.

En el marco de una nueva conmemoración del Día de la Mujer, desde Properati.com.ar, el sitio de búsqueda de inmuebles, analizamos los resultados del Test de Alerta sobre un noviazgo violento del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para saber en qué barrios las mujeres sufren más situaciones violentas en sus relaciones y en qué tipo de acciones las identifican.

De las 11.643 personas que completaron el test  hasta febrero de este año, 8.488 fueron mujeres. En el mismo se les preguntaba sobre 10 situaciones de violencia, y tenían que responder si las sufrían “siempre”, “a veces” o “nunca”. El 17% de las 84.880 preguntas que se les hicieron a las mujeres, fueron respondidas con un “siempre”. Es decir que identificaban claramente esa situación de violencia en la relación. Podríamos presumir, entonces, que los barrios que están por arriba de ese porcentaje, son aquellos donde prevalecen situaciones de violencia en los noviazgos, y los que superan ampliamente ese margen son: Villa Soldati, Agronomía, Barracas, La Boca, Boedo, Almagro, Balvanera, Villa Lugano y Nueva Pompeya.

En cuanto a las situaciones de violencia que más se reconocen, son aquellas que se refieren al control que realiza la pareja cuando no están juntos, preguntando dónde y con quién están; si se siente molesto cuando la mujer sale con amigas y pregunta por el celular dónde está; y al alejamiento de la familia y amigos por la relación. Si bien son las que predominan en todos los barrios, algunos tienen otra particularidad.

 

El mejor enero en 10 años para el mercado inmobiliario

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reafirman una percepción generalizada: la actividad inmobiliaria está creciendo a un gran ritmo, potenciada por los créditos hipotecarios, que en el primer mes de 2018 significaron el 41% de las operaciones, 145% más que en enero de 2017.

Gabriel Gruber, CEO de Credirati.com.ar, la nueva plataforma web para comparar y gestionar créditos en los principales bancos del país, resalta la importancia de las hipotecas en esta nueva dinámica: “Los créditos hipotecarios tenían una demanda que no estaba siendo satisfecha por el mercado. Con el lanzamiento de las UVAs se reactivó enormemente y es una inmejorable oportunidad para compradores y vendedores. En enero de 2009 las operaciones inmobiliarias realizadas con créditos representaron el 9% del total, mientras que en el mismo mes de 2018 ese porcentaje fue de 41%”.

“Es justamente en este nuevo contexto que decidimos lanzar Credirati.com.ar. Basados en nuestra experiencia con Properati y analizando las necesidades del mercado, hace varios meses venimos trabajando en una plataforma que simplifique el proceso de decisión y trámite de los créditos hipotecarios”, continúa Gruber y vaticina que “el porcentaje de operaciones realizadas con créditos va a seguir aumentando, al igual que los montos implicados. Tanto los usuarios finales como los bancos encontrarán en Credirati.com.ar un punto de encuentro que agilice sus operaciones.”

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Febrero 2018

Real Estate

Escrituras

En diciembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 7.850 actos de compra-venta, un 27% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor diciembre de la última década, en línea con la tendencia mostrada durante todo el año, que cerró con un total de 63.382 escrituras, lo que implica un avance del 41% sobre las cifras de 2016, siendo éstas las mejores desde 2011, cuando se celebraron poco más de 64.000 actos de compra-venta.

Con respecto a los montos, el total de las transacciones realizadas se elevó un 57,6%, a ARS 20.022 millones, dado que el monto promedio de las operaciones fue de ARS 2.550.583 (USD 141.384 de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio, un 11% por encima de la cifra de 2016).

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Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Enero 2018

Real Estate

Escrituras

En noviembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 6.757 actos de compra-venta, un 35% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor noviembre de la última década.

Con respecto a los montos, el total de las transacciones realizadas se elevó un 72,8%, a ARS 16.460 millones, dado que el monto promedio de las operaciones fue de ARS 2.436.130 (USD 137.015 de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio, un 12% por encima de la cifra de 2016).

Hipotecas

Continúa el derrotero alcista de los créditos hipotecarios, factor clave en el presente auge en el que se encuentra el sector inmobiliario. 
En noviembre, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 2.121 casos, 184% por encima del registro de 2016 y un 11% en la comparación con respecto al mes anterior. El dato clave: sobre el total de escrituras, un 31% se realizó mediante hipotecas, cifra muy por encima del 15% de 2016, lo que evidencia la creciente penetración de los créditos indexados. (más…)

Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Diciembre 2017

Real Estate

En octubre, según el colegio de escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 6.151 actos de compra-venta, un 48,1% por encima del registro del mismo mes de 2016. En comparación con septiembre de 2017, los actos apenas subieron 2,3%  en cantidad, y los montos subieron 4,3% en pesos. El monto medio de los actos fue de $2.414.915: creció 27,9% en un año. Con todo, el sector de real estate se encuentra en el mejor momento en más de un lustro, al tiempo que 2018 se encaminaría a ser un año récord.

Precios

CABA

  • Variación octubre /  noviembre 2017:  +0,2%
  • Variación enero / noviembre 2017:  +8,3%
  • Variación interanual noviembre:  +11%

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