Los alquileres siguen aumentando por encima de la inflación

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 104% en el acumulado desde diciembre de 2015  a marzo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi 25, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 82% y 80% a marzo, respectivamente.

De todos modos, cabe mencionar que la tendencia mostrada desde el inicio del año se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del IPA (índice de alquileres) y de la inflación.

En los últimos 12 meses (a marzo, últimos datos), el IPA registra un alza del 31,5%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17,4% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

“Estos aumentos de los alquileres por encima de la inflación es uno de los factores que alimenta el boom de los créditos hipotecarios. Es por eso que desde Properati lanzamos Credirati.com.ar,  una plataforma web para que los usuarios puedan comparar todas las líneas de créditos y elegir la más adecuada para sus necesidades”, expresa Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 3,7%

En concreto, diciembre de 2015 hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017 se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 3 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-3,7% en el acumulado a marzo). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.


La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 23%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber, CEO de Properati,  afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Los alquileres aumentaron un 30% en el último año y casi un 100% desde 2016

El sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires presentaron el último dato del “Índice de Precios Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs” (IPA), que muestra la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA; de esta forma, el mismo logra captar variaciones de precios puras, aislando posibles distorsiones como producto de la variación mes a mes en la cantidad de m2 de las unidades ofrecidas en alquiler. Cabe mencionar que lo componen más 36 mil publicaciones de todos los barrios de CABA, mientras que la muestra es también corregida por participación barrial en el índice, a fin de evitar que cambios en el sesgo muestral también sesguen los resultados.

Los números: acumulados desde diciembre 2015

Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 99% en el acumulado desde diciembre de 2015 (mes en el que asumió Mauricio Macri) a febrero de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 20 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y 22, p.p. del tipo de cambio, que acumularon alzas del 78% y 76% a enero, respectivamente.

De todos modos, la tendencia se ha revertido parcialmente tras la última escalada del tipo de cambio durante el mes de febrero, que, comparando promedios de febrero contra enero, apuntó una suba del 4,2%, muy por encima de los datos del IPC (+2,4%) e IPA (+3,3%) durante dicho mes.

  • En el los últimos 12 meses (a febrero, últimos datos), el IPA registra un alza del 30%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

Se revierte la tendencia. En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 4,6%

En concreto, desde el inicio del ciclo macrista hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017  se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-4,6% en el acumulado a febrero). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 24%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

¿Qué se puede alquilar con el nuevo salario mínimo?

En los últimos días, representantes gremiales, empresarios y del Gobierno Nacional estuvieron debatiendo sobre el nuevo salario mínimo vital y móvil para la Argentina. Luego de tensas negociaciones, que incluyeron ausencias en las mesas, el poder ejecutivo estableció de manera unilateral que dentro de trece meses el mínimo será de $10 mil, mientras que desde julio de este año pasará a $8.860.

Teniendo en cuenta que el gasto en vivienda se lleva una gran parte del sueldo de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires y el GBA, nos preguntamos qué porcentaje de este nuevo piso se iría en alquiler, analizando el precio promedio de los departamentos de 2 y 3 ambientes, básicos para una familia de 3 ó 4 personas. Si se calcula el promedio de todos los barrios que se tomaron para el estudio, el 93% del nuevo salario mínimo se gastaría sólo en el alquiler.

Por supuesto, se trata de promedios, ya que en algunos barrios esa proporción es menor, como en Moreno y Ezeiza, donde se destina la mitad, mientras que en otros es bastante más alta, llegando a los 3 salarios mínimos en Puerto Madero.

 

¡Enamorados del mundo, uníos!

El Día de los Enamorados es una excelente excusa para una cena de a dos, pic-nic en el parque junto al lago o cita en el teatro. Pero en los tiempos que corren, por qué no, también puede ser una excelente oportunidad para ahorrar en el alquiler. Por eso en esta fecha tan amorosa y especial les dedicamos a los enamorados de la región este informe donde analizamos cuánto ahorrarían dos personas que viven separadas si deciden juntarse en las ciudades más importantes de Latinoamérica.

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Crece el número de inquilinos en el país

alquiler-casa

De  la comparación de los datos de los Censos Nacionales de 2001 y 2010 surge que en el país los inquilinos son los que más crecieron respecto de otro tipo de regímenes de tenencia de la vivienda. En 2001, el 11% de los hogares habitaba una vivienda alquilada, mientras que en 2010 el porcentaje fue de 16%

La porción de inquilinos comparada con otro tipo de tenencias (dueños, ocupantes por préstamo o por relación de dependencia) es distinta según la jurisdicción. En el siguiente cuadro analizaremos algunas de ellas.

Se puede observar que el 16% nacional es superado por algunos de los distritos más importantes. A la cabeza de la lista se encuentra la Ciudad de Buenos Aires, con casi el 30% de los hogares alquilando su vivienda. En Córdoba ese número es del 21% y en Mendoza del 18%. Santa Fé y la Provincia de Buenos Aires están por debajo de la media nacional, con números inferiores al 15%.

Esa es la foto actual de la situación, pero ¿cómo fue la evolución desde el último censo de 2001?

Inquilinos Jurisdiccion 3Si bien los hogares que se constituyen en viviendas propias son mayoría, el porcentaje de familias inquilinas aumentó en todos los distritos de un censo a otro. La disminución de dueños explica gran parte de ese aumento, pero en algunos casos no completamente. Es que otros tipos de tenencia también bajaron, como ocupantes por préstamo o por relación de dependencia. Este aumento de los inquilinos puede verse en el siguiente gráfico.

Mientras que en el país el aumento fue del 5%, en CABA llegó a casi 8% y en Mendoza al 5,7%. Otra apreciación que puede hacerse es que aún los distritos que tienen una proporción menor al nivel nacional, aumentaron de un censo a otro, como Santa Fe y la Provincia de Buenos Aires.

Los números muestran una clara tendencia al aumento de los hogares que alquilan la vivienda en la que viven, y en siguientes posts vamos a seguir profundizando más atrás en el tiempo y en las causas de este fenómeno, como la posibilidad de acceso a créditos hipotecarios.