Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Febrero 2018

Real Estate

Escrituras

En diciembre, según el Colegio de Escribanos, en el ámbito porteño se firmaron 7.850 actos de compra-venta, un 27% por encima del registro del mismo mes de 2016. De esta manera, dicho mes se erige como el mejor diciembre de la última década, en línea con la tendencia mostrada durante todo el año, que cerró con un total de 63.382 escrituras, lo que implica un avance del 41% sobre las cifras de 2016, siendo éstas las mejores desde 2011, cuando se celebraron poco más de 64.000 actos de compra-venta.

Con respecto a los montos, el total de las transacciones realizadas se elevó un 57,6%, a ARS 20.022 millones, dado que el monto promedio de las operaciones fue de ARS 2.550.583 (USD 141.384 de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio, un 11% por encima de la cifra de 2016).

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Buenos Aires pega el estirón

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Entre los años 2008 y 2011, la Ciudad de Buenos Aires creció 3.958 pisos, con los barriosde Villa Urquiza -creció 345 pisos-, Caballito -307- y  Flores -302- a la cabeza. Estos números surgen de sumar la diferencia de pisos de cada parcela de la ciudad entre 2008 y  2011 y fueron extraídos de los informes de Relevamiento del Uso del Suelo del GCBA. En cada informe está el dato de cuántos pisos tiene la parcela. En Villa Urquiza, por ejemplo, la suma de pisos de todas las parcelas dio 345 pisos más en 2011 que en 2008. En la imagen que encabeza este artículo, cuanto más oscuro el color, más pisos creció el barrio entre esos años. El podio lo completan Palermo -300-, Balvanera -287- y Belgrano -282- La información está distribuida por parcela y, si agregamos por manzana, podemos apreciar el siguiente mapa. Los distintos rosas-violetas señalan cuántos pisos creció cada parcela, mientras que los azules se refieren a las sumas por manzana. Cuanto más oscuro, más crecidas:

Entre 2008 y 2010 la construcción en la ciudad sufrió una desaceleración, que se puede ver en la cantidad de permisos de obra y los m² implicados en total analizados en el informe de la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la CABA. En cambio, 2011 fue un año de repunte:

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Los barrios que crecieron más hacia arriba se concentran en las zonas norte y centro de la ciudad, siendo el sur claramente el sector más relegado. Un estudio de  L.J. Ramos Brokers Inmobiliario da una explicación para entender por qué Villa Urquiza encabeza la lista: “Una de las zonas de la ciudad con mayor crecimiento de emprendimientos es Villa Urquiza, donde existe una búsqueda constante de casas viejas, emplazadas en lotes de buenas dimensiones, con el objeto de construir desde cero edificios residenciales a un costo razonable por m².”, señalan y agregan que “el objetivo comercial es seducir a matrimonios jóvenes que adquieren, por primera vez, una o aquellos ya consolidados que buscan una valorización del inmueble y una renta a través del tiempo. Es importante que destaquemos que la mayor concentración de inversión está en el rango de los U$S 50.000 y U$S 100.000 en departamentos de 2 y 3 ambientes, estrellas excluyentes de las preferencias.” No es casualidad que los barrios que lideren este ranking también estén presentes en el que confeccionaron en el estudio “Informe de desarrollo urbano: panorama y oportunidades de inversión en la Ciudad de Buenos Aires” de la Universidad Museo Social Argentino. Según el reporte, los barrios con mayor potencial de inversión son Palermo, Belgrano, Saavedra, Villa Lugano, Flores y Villa Urquiza. Para llegar a este resultado, analizaron distintos indicadores, como espacios verdes,  relación entre el costo del suelo y el precio de venta, condiciones sociales,  potencial de construcción y  densidad edilicia, entre otros.

¿Dónde están los apto profesional?

Dentistas, médicos, abogados, psicólogos, terapeutas, kinesiólogos y una larga lista de profesionales buscan inmuebles donde poder ejercer su actividad, pero ¿dónde están los apto profesional?  Analizando los datos de las 5100 propiedades “apto profesional” en Properati, confeccionamos este heatmap para ver en qué zonas hay más concentración.

Del total de publicaciones, 4 mil son para comprar  y el resto se dividen entre propiedades para alquilar y alquilar temporalmente (en menor medida).

Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, el barrio que más “aptos profesional” tiene es Palermo . El ranking se completa con:

Haciendo click en cada barrio podrán ver los “apto profesional” ofrecidos allí. En la barra de la parte superior de la página, se puede refinar la búsqueda para especificar ambientes. La opción de filtros permite visualizar según precios, superficie o fecha de publicación.

Fuera de CABA, los sitios que más se destacan por la concentración de inmuebles “apto profesional” están en la provincia de Buenos Aires y son Tigre, Pilar y La Matanza.

Hay que recordar que no todos los inmuebles permiten el desarrollo de estas actividades, especialmente algunos edificios, que deben tener especificado en su reglamento de copropiedad que determinadas unidades son “apto profesional”.

Para hacerte la búsqueda más fácil, ¡Encontrá tu próximo lugar de trabajo en Properati!

En las vacaciones… ¿casa, departamento o quinta?

El hospedaje que elijamos en las vacaciones es tan importante como el destino al que vayamos. ¿Qué sentido tiene ir al mejor destino del mundo si nos hospedamos en un lugar que no nos gusta o al que no estamos acostumbrados? Para esto es importante tener en claro si preferimos estar en una casa, un departamento, quinta o barrio cerrado, por ejemplo.

Para saber con qué nos encontraremos según el destino, analizamos los datos de Properati para conocer la oferta de los tipos de alojamientos disponibles para alquilar temporalmente.

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Si la combinación perfecta es playa y departamento, Mar del Plata es el lugar indicado.En Properati se pueden encontrar 1.400 opciones para elegir. Del total de propiedades en oferta, el 90% son departamentos. Si la idea sigue siendo playa pero se opta por una casa, en Pinamar está más distribuido: 41% departamentos y 35% casas.

Tigre y San Miguel ofrecen mayores proporciones de casas y este último se destaca por las quintas disponibles para alquilar y las casas en barrios cerrados. Las sierras de Córdoba, más precisamente Punilla, también son ideales para quienes busquen casas para alquilar, aunque la oferta de departamentos también es importante.

Sobre gustos no hay nada escrito y todas las combinaciones son posibles. ¿Vos qué preferís?

El plátano de la discordia

La Ciudad de Buenos Aires tiene plantados en espacios públicos 500 mil árboles. De ellos, un  15% son plátanos, lo que representa una parte importante del arbolado público.

Los árboles son fundamentales para el medio ambiente y para armonizar la vida en la ciudad. Si bien es cierto que los plátanos comparten esos beneficios con el resto de las especies, son también muy conocidos por las molestias que pueden ocasionar. Tal es así, que hasta fue debatido en la legislatura de la Ciudad si se debían conservar o había que lograr un arbolado “libre de plátanos”. En 1998, ante una nueva siembra de árboles, la legislatura porteña pidió informes sobre la conveniencia de incluir plátanos.

La llegada de los plátanos a estas ocurrió ya hace muchos años. Algunos señalan que fue Sarmiento quien los trajo de EE.UU, como parte de su tendencia a plantar constantemente.

La controversia sobre estos árboles no es exclusiva de la Ciudad de Buenos Aires. En el sur también se abrió el debate y el diario Río Negro consultó a una especialista. Su conclusión fue la siguiente: “Si se tiene en cuenta que los árboles representan el “pulmón del planeta” y que son uno de los elementos más importantes que se contraponen a los cambios que está experimentando el medioambiente y que los efectos adversos que provoca el Platanus hispanica si bien molestos, son transitorios y los más importantes pueden ser adecuadamente prevenidos, creemos que no justifica la eliminación de estos árboles.”

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Al fin y al cabo, en ninguna de las dos localidades se decidió una política pública contra estos árboles. De todos modos, como en Properati te ayudamos a elegir el mejor lugar donde vivir, armamos este mapa con la ubicación de todos los plátanos, por si querés vivir cerca o lejos de ellos. Cada marca roja es un árbol plátano. Cada plátano plantado proyecta un círculo semitransparente de 50mts a la redonda y cuando se juntan 2 plátanos en menos de 50 metros se vuelve más intenso el rojo.

El dataset utilizado para confeccionarlo fue el del arbolado urbano del GCBA.

Barrios que quieren ser otros

En un post anterior, al analizar la palabra más utilizada para describir las propiedades en cada barrio, vimos que en Chacarita se usa “Palermo”. Ahora nos preguntamos si hay otros barrios en los que sucede lo mismo, que haya propiedades que “quieran pertenecer a otro lugar”. Para eso comparamos el barrio “declarado” en la publicación con los datos exactos de la ubicación de la propiedad y obtuvimos el siguiente mapa. Al pasar con el cursor sobre cada barrio, aparecen propiedades que indicaron pertenecer allí pero que en realidad están ubicadas en otros barrios.

Dos de los barrios que más extienden sus fronteras al ser identificados con propiedades fuera de sus límites son Palermo y Belgrano. El primero a costa de Recoleta, Almagro, Villa Crespo y Chacarita; y el segundo de Colegiales, Coghlan, Núñez y el mismo Palermo. Algunos barrios emergentes de esa zona, como Colegiales, Villa Urquiza y Saavedra, hoy receptores de la dinámica renovación edilicia de la ciudad traccionada por la expansión de los subtes, se mezclan con Belgrano y tapan a Parque Chas y a Villa Ortúzar (siguiendo esta línea, en el mapa de las palabras que definen a cada barrio, a este último le corresponde “subte”).

Caballito, el centro geográfico de la ciudad, se queda con varias zonas de sus vecinos, principalmente Flores y Parque Chacabuco. Hacia el Oeste, Santa Rita, Villa Mitre y Monte Castro son barrios que (aún murga local mediante, por ejemplo), permanecen difusos para los no entendidos, por lo que Flores, Villa del Parque y Villa Devoto le prestan su nombre.

¿Qué lleva a quien vende un  local en Loyola al 800 a decir que está en Palermo; una casa en Escalada de San martín al 2400 que está en Flores y no en Villa Mitre; y un departamento en Pareja al 3300 que está en Villa Devoto y no en Villa Pueyrredón?

“En la zona del norte, la del eje Palermo, Belgrano, Núñez y Colegiales, predomina más la lógica comercial, que por prestigios cruzados se van robando la denominación”, explica Daniela Tregierman, socióloga especialista en temas territoriales. Por el contrario, “en casos más hacia el oeste, parece que hay algo relativo a los usos y costumbres. No muchos que no sean de la zona saben exactamente dónde empiezan y dónde terminan (o siquiera dónde quedan) Santa Rita o Villa Mitre, que de manera natural se asocian a Floresta o Villa del Parque”.

Por otra parte, parecen haber algunos barrios que son más chicos de lo que la gente cree. Un ejemplo claro es Belgrano, que muchas zonas que se suelen identificar con ese barrio son en realidad parte de Palermo.

Las explicaciones pueden ser muchas, pero en Properati ya tenemos solucionado el problema. Al buscar propiedades por barrio aparecen las declaradas ahí, pero también se incluyen las que efectivamente están dentro de los límites del barrio, aunque se hayan publicado en otro. Por ejemplo, una búsqueda de alquileres en Chacarita incluye las propiedades que dicen estar en Palermo Hollywood. Esto se pudo lograr contrastando los datos georreferenciados con los del mapa de barrios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Licencia CC BY-SA

¿Cuántos metros me compro con 100 mil dólares?

Los precios del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires son muy disímiles y dependen de varios factores. Uno de los fundamentales es la ubicación de la propiedad. Analizando los datos que surgen de los 25 mil inmuebles a la venta en Capital, presentamos el siguiente cuadro con los 5 barrios donde 100 mil USD rinden más y los 5 donde rinden menos.

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Como vemos, con ese dinero se pueden comprar 22m² en Puerto Madero y 67m² en Liniers. Es decir que en Puerto Madero alcanza para comprar un living-comedor, mientras que en Liniers se puede comprar un 3 ambientes.

El exclusivo barrio de Puerto Madero  es por lejos el más costoso. En el podio lo siguen Palermo Chico, Coghlan, Recoleta y Tribunales, con precios que oscilan entre los 3.000 y 3.200 USD por m2, lo que haría valer los 100 mil USD entre 31 y 33 m². Justamente, el tamaño mínimo para una vivienda es de 30 m², por lo tanto, ya desde Palermo chico los 100 mil alcanzan para, al menos, un pequeño monoambiente.

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Los barrios más baratos, además de liniers, son Mataderos, Paternal, Villa Pueyrredón y Monte Castro, donde el m² cuesta entre 1.600 y 1.700 USD , por lo que nuestros 100 mil USD nos permitirían comprar cerca de 60m².

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Para tener una noción de la distribución geográfica de estos datos, generamos este mapa interactivo en el que se muestra cuántos metros se consiguen con 100 mil USD en cada barrio: cuanto más oscuro el color, menos m².

Si tomamos a la Ciudad de Buenos Aires como un todo, donde los extremos de Puerto Madero y de Liniers se mezclan, el costo promedio del m² es de 2.447 USD. Por lo tanto si quisiéramos comprar una propiedad abstracta ubicada en la ciudad pero en ningún barrio en particular por 100 mil USD sería de 40m². Podría ser un departamento a estrenar en Villa Crespo,  este en Palermo Hollywood o este en Caballito.

Los datos que utilizamos en este post están disponibles y se puede acceder a ellos de forma abierta en Properati Data

Una palabra para cada barrio

¿Cómo describirías tu barrio? ¿Qué características de tu casa y la zona dónde queda resaltarías? Estas son algunas de las muchas preguntas que uno puede hacerse antes de publicar una propiedad para vender o alquilar. Si se mira el conjunto de las 25 mil publicaciones que Properati tiene en la Ciudad de Buenos Aires, el resultado es este mapa que resume cómo se “vende” una casa según el barrio en el que se encuentre.

Hacé click en el barrio y te aparecerá la palabra más utilizada en las publicaciones de esa zona; con otro click volvés a la visión general; y con “Ver todos” tenés la palabra clave de todos los barrios.

Con esta mirada de resumen se puede ver, por ejemplo, que Parque Patricios se identifica ahora como “Distrito Tecnológico”, por el programa del Gobierno. Monserrat se destaca por ofrecer “oficinas”, Parque Avellaneda por “locales” y las Villas Soldati y Lugano por “galpones”.

Eso puede estar cercano a lo esperable, pero también surgen curiosidades como la palabra clave para describir a Chacarita…. “Palermo”, un barrio para describir las casas de otro ¿Palermo death dirán?  Por su parte, los departamentos en Palermo resaltan el “solarium”, como los de Belgrano y Barracas.
En Agronomía la palabra que más se usa es  “plantas”, queda saber si es por la vegetación o por la cantidad de pisos de una propiedad. Nosotros nos inclinamos por la primera opción. El aire libre también está presente en las publicaciones de Parque Chas, Villa Devoto, Floresta y Villa Real, que cuentan en mayor medida con “patio”.

Al parecer, una de las mejores cosas que tiene para ofrecer Puerto Madero es la “seguridad”. En Recoleta y Balvanera hacen hincapié en lo “luminoso” ¿será para destacar cuando los rayos de sol pasan entre los altos edificios? En Caballito se fijan en los “amenities”, mientras que en Flores son los más pulcros y ofrecen “laundry”

Estas son solo algunas de las conclusiones que se desprenden del mapa ¿Estás de acuerdo? ¿Usarías estas palabras para describir tu casa y tu barrio? ¿Qué otras curiosidades encontrás en el mapa, que construimos con los datos de Properati y apoyados en datasets del GCBA?

A los interesados en los backstages tecnológicos les contamos cómo fue el procedimiento para construir el mapa:

-Primero usamos el GDAL, que nos sirvió para pasar de SHP a GeoJSON.

-Luego, para convertir de GeoJSON a TopoJSON, usamos el TopoJSON.

$ ogr2ogr -s_srs “+proj=tmerc +lat_0=-34.629269 +lon_0=-58.4633 +k=0.9999980000000001 +x_0=100000 +y_0=100000 +ellps=intl +units=m +no_defs” -t_srs EPSG:4326 -f GeoJSON barrios.json barrios.shp

$ topojson -p -o caba.json barrios.json

-Una vez preparados los datos, usando la librería D3 lo convertimos en este amigable mapa. Para ayudarnos en este último paso leímos un poco del tutorial “let’s make a map”.

 

 

 

¿Dónde recibe la Ciudad de Buenos Aires a los turistas?

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La Ciudad de Buenos Aires es un destino turístico reconocido en el exterior y en otras partes del país. Tiene muchas y muy variadas opciones para recibir gente, pero ¿dónde se pueden alojar?

El sitio de datos de la Ciudad de Buenos Aires ofrece informes para empezar a contestar esta pregunta. En primer lugar, veamos en qué zonas de la ciudad se encuentran los hospedajes.

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San Nicolás, Balvanera, Monserrat, Palermo y Retiro son los barrios con más lugares donde los visitantes pueden alojarse. Entre ellos suman 332 de los casi 500 que tiene la ciudad en total. Además de los barrios, los turistas eligen según el tipo y la calidad de alojamiento.

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La mitad son hoteles, la mayoría de ellos 4 estrellas. Otra gran parte son Hospedajes. Según la Ordenanza 36.136/80, que regula los alojamientos turísticos, los Hospedajes son alojamientos que, con un mínimo de 6 habitaciones, tengan un local de uso común y que por sus condiciones ambientales y de servicios no se encuadran dentro de la denominación Hotel. Entre el tipo A y B hay pequeñas diferencias, como el porcentaje de las habitaciones triples y cuádruples,  que en su conjunto no podrán exceder el 40 % del total en el primer caso y el 60% en el segundo. En estas categorías pueden incluirse los Hostels.

Veamos ahora por qué tipo de alojamiento se caracterizan los principales barrios.

San Nicolás, el barrio con más establecimientos, se caracteriza por los hoteles de 3 y 4 estrellas; Monsterrat, por los de 1 y 2. Palermo tiene bastante proporción de Apart Hotel, pero se destaca por ser un barrio que gran parte de sus alojamientos ser Hospedajes B. Retiro sobresale por los 4 y 5 estrellas y Recoleta por los Apart Hotel. Por último, Constitución tiene en mayor medida Hospedajes.

Las opciones para dormir en la ciudad mientras se está de visita no se terminan acá. Una modalidad que está creciendo es el alquiler temporal para turismo, y lo demuestra una nueva norma que dictó la legislatura porteña para regular esta actividad y que sea más productiva para los turistas.

En Properati hay casi 2000 opciones para alquilar temporalmente en Capital.. La mayoría son de departamentos de 1 o 2 ambientes.  Los barrios que más tienen son:

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Para este tipo de alojamiento, Palermo, Recoleta y San Telmo son los que más oferta tienen, mientras que en los establecimientos más tradicionales eran superados por otros barrios céntricos. Las preguntas que quedan planteadas son ¿por qué sucede esto? ¿hay distintas clases de turismo que eligen diferentes lugares? ¿o es un cambio gradual del turismo en general?

Michael Koh, fundador y ex dueño de  ApartmentsBA, explica que la gran cantidad de alquileres temporarios en Recoleta y Palermo se debe a que son barrios seguros, con estilo y céntricos, características que los turistas buscan mucho: “A ellos les encantan este tipo de áreas, cerca de restaurantes populares, cafés y shoppings”. Por otro lado, señala que estos barrios ya tienen buena fama alrededor del mundo y los visitantes ya llegan con una idea de dónde hospedarse. San Telmo, tercero en la lista de Properati, “no es tan popular como los primeros, pero es muy elegido por quienes viajan con poco presupuesto, como los mochileros, estudiantes o bailarines de tango”.

Los datos anteriores nos mostraron que los departamentos y los hoteles están en distintas zonas de la ciudad. Esto se puede deber a que el tipo de gente que va a un lugar y al otro es distinto: “Por un lado hay ´gente de hotel´que nunca iría a un departamento, porque necesitan al conserje y sábanas limpias todos los días. Por el otro, hay ´gente de departamentos´ que nunca volvería al hotel, ya que necesitan espacio, privacidad, su cocina y les gusta vivir como los locales por unos días”. A esto puede sumarse el equipamiento con el que cuentan los departamentos en alquiler, difícil de encontrar en hoteles: “Los apartamentos más exitosos son los que tienen muchos y lindos muebles, Wi-Fi (casi indispensable), vienen con celular incluido, línea para llamadas locales, cable, la mejor tecnología (LCD, DVD player) y una amplia y equipada cocina.

Michael afirma que es tendencia mundial el lugar que están ganando los alquileres temporales para turistas: “En todo el mundo cada vez más gente se siente más cómoda alquilando departamentos en lugar de ir a hoteles. Antes esto sonaba extraño, pero hoy en día es ´normal´ hacerlo”.

Esta nueva modalidad de vivir las ciudades turísticas estás más que presente en Properati y sigue creciendo mes a mes.

El lento paso de los CEDIN

A casi dos meses de la implementación del blanqueo de dólares impulsado por el Gobierno Nacional, las divisas canjeadas por Certificados de Depósito para el Sector Inmobiliario (CEDIN) superaron por poco los 45 millones de dólares.

Si bien es una suma importante, se señala que es una parte muy pequeña del objetivo que se proponía la medida. De todos modos, la historia de este tipo de instrumentos demuestra que en los últimos días es cuando más éxito tiene.

Analizando los datos de Properati, podemos ver cómo reacciona el mercado inmobiliario frente a los vaivenes de los CEDIN. Analizaremos la evolución de las propiedades que aceptan CEDIN.

Después de las constantes subas que se dieron en el mes de julio, durante agosto el número se estancó cercano a los 1200, lo que indica un muy bajo número de nuevas publicaciones de propiedades que aceptan CEDIN.

Respecto de los barrios en los que estos certificados son más aceptados, tampoco hubo grandes modificaciones:

El panorama sigue incierto y desde Properati vamos seguir publicando datos para entender qué pasa con los Cedines y su relación con el mercado inmobiliario.