Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Junio 2018

Precios

En lo que va del año, el precio en dólares del m2 ha mostrado un avance del 5,4%, lo que implica una variación interanual del 14% (Mayo 2018 Vs. Mayo 2017).
El principal driver del incremento es el shock de demanda como producto del auge en los créditos hipotecarios UVA, que explica el boom en los actos de compra-venta en el arranque del año (aproximadamente 4 de cada 10 actos de compra-venta se realizan con créditos hipotecarios, cuando en 2017 esa cifra era tan solo de 2 cada 10).

Cabe mencionar que, en este contexto, el sector inmobiliario en CABA atraviesa su mejor momento en la última década, lo que ha terminado por empujar los precios al alza, en un mercado cuya oferta no ha acompañado de igual manera.

CABA

  • Variación mensual:  +1,4%
  • Variación acumulada 2018:  +5,4%
  • Variación interanual mayo:  +14%

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A la hora de construir en CABA, ¿convienen unidades de 2 ó 3 ambientes?

La coyuntura, el vasto historial de volatilidad macroeconómica y la pérdida de terreno de los salarios frente al precio de los inmuebles han marcado un punto de inflexión en lo referido al tipo de construcciones en la Ciudad de Buenos Aires. Durante el último tiempo, observó un fuerte predominio de la construcción de departamentos de 1 y 2 ambientes, relegando la de otro tipo de viviendas.

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Buenos Aires pega el estirón

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Entre los años 2008 y 2011, la Ciudad de Buenos Aires creció 3.958 pisos, con los barriosde Villa Urquiza -creció 345 pisos-, Caballito -307- y  Flores -302- a la cabeza. Estos números surgen de sumar la diferencia de pisos de cada parcela de la ciudad entre 2008 y  2011 y fueron extraídos de los informes de Relevamiento del Uso del Suelo del GCBA. En cada informe está el dato de cuántos pisos tiene la parcela. En Villa Urquiza, por ejemplo, la suma de pisos de todas las parcelas dio 345 pisos más en 2011 que en 2008. En la imagen que encabeza este artículo, cuanto más oscuro el color, más pisos creció el barrio entre esos años. El podio lo completan Palermo -300-, Balvanera -287- y Belgrano -282- La información está distribuida por parcela y, si agregamos por manzana, podemos apreciar el siguiente mapa. Los distintos rosas-violetas señalan cuántos pisos creció cada parcela, mientras que los azules se refieren a las sumas por manzana. Cuanto más oscuro, más crecidas:

Entre 2008 y 2010 la construcción en la ciudad sufrió una desaceleración, que se puede ver en la cantidad de permisos de obra y los m² implicados en total analizados en el informe de la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la CABA. En cambio, 2011 fue un año de repunte:

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Los barrios que crecieron más hacia arriba se concentran en las zonas norte y centro de la ciudad, siendo el sur claramente el sector más relegado. Un estudio de  L.J. Ramos Brokers Inmobiliario da una explicación para entender por qué Villa Urquiza encabeza la lista: “Una de las zonas de la ciudad con mayor crecimiento de emprendimientos es Villa Urquiza, donde existe una búsqueda constante de casas viejas, emplazadas en lotes de buenas dimensiones, con el objeto de construir desde cero edificios residenciales a un costo razonable por m².”, señalan y agregan que “el objetivo comercial es seducir a matrimonios jóvenes que adquieren, por primera vez, una o aquellos ya consolidados que buscan una valorización del inmueble y una renta a través del tiempo. Es importante que destaquemos que la mayor concentración de inversión está en el rango de los U$S 50.000 y U$S 100.000 en departamentos de 2 y 3 ambientes, estrellas excluyentes de las preferencias.” No es casualidad que los barrios que lideren este ranking también estén presentes en el que confeccionaron en el estudio “Informe de desarrollo urbano: panorama y oportunidades de inversión en la Ciudad de Buenos Aires” de la Universidad Museo Social Argentino. Según el reporte, los barrios con mayor potencial de inversión son Palermo, Belgrano, Saavedra, Villa Lugano, Flores y Villa Urquiza. Para llegar a este resultado, analizaron distintos indicadores, como espacios verdes,  relación entre el costo del suelo y el precio de venta, condiciones sociales,  potencial de construcción y  densidad edilicia, entre otros.

¿Dónde están los apto profesional?

Dentistas, médicos, abogados, psicólogos, terapeutas, kinesiólogos y una larga lista de profesionales buscan inmuebles donde poder ejercer su actividad, pero ¿dónde están los apto profesional?  Analizando los datos de las 5100 propiedades “apto profesional” en Properati, confeccionamos este heatmap para ver en qué zonas hay más concentración.

Del total de publicaciones, 4 mil son para comprar  y el resto se dividen entre propiedades para alquilar y alquilar temporalmente (en menor medida).

Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, el barrio que más “aptos profesional” tiene es Palermo . El ranking se completa con:

Haciendo click en cada barrio podrán ver los “apto profesional” ofrecidos allí. En la barra de la parte superior de la página, se puede refinar la búsqueda para especificar ambientes. La opción de filtros permite visualizar según precios, superficie o fecha de publicación.

Fuera de CABA, los sitios que más se destacan por la concentración de inmuebles “apto profesional” están en la provincia de Buenos Aires y son Tigre, Pilar y La Matanza.

Hay que recordar que no todos los inmuebles permiten el desarrollo de estas actividades, especialmente algunos edificios, que deben tener especificado en su reglamento de copropiedad que determinadas unidades son “apto profesional”.

Para hacerte la búsqueda más fácil, ¡Encontrá tu próximo lugar de trabajo en Properati!