Lo que debes saber antes de pactar un nuevo contrato de alquiler

La Ley de Alquileres 27.551 promulgada en 2020 fue derogada a finales de 2023. En consecuencia, se presentaron una serie de cambios en el escenario del alquiler en Argentina, aunque únicamente para los nuevos contratos.

El proceso no es tan complicado. En Properati te contamos todo lo que necesitás saber antes de firmar un contrato de alquiler en 2024, además de qué hacer si ya tenías uno previo.

Principales lineamientos en los nuevos contratos

Anterior a la derogación, la ley exigía que los contratos de alquiler tuvieran una duración de al menos tres años, con aumentos anuales basados en una fórmula que combinaba el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), calculada por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). También regulaba el depósito en garantía del inmueble.

En 2024, los contratos ahora se rigen por el Código Civil y Comercial de Argentina. Esto implica:

Que ya no exista una duración mínima o fija para los contratos pues dependerá de lo que acuerden entre el propietario y el inquilino. Por ejemplo, pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.

Lo anterior aplica de la misma forma para los aumentos en el alquiler ya que ahora pueden basarse en diferentes índices. Pueden ser trimestrales, semestrales o anuales, con libertad de acuerdo.

Las partes pueden establecer libremente el monto y la moneda que se entregará como depósito en garantía, así como la forma en que el dueño deberá devolver la garantía al finalizar el contrato.

¿Cómo se calcula el incremento al alquiler?

De acuerdo con el Ministerio de Justicia, para hacer el ajuste al alquiler en los contratos hechos a partir de 2024, podés elegir “cualquier índice de actualización, público o privado”, además de que el índice debe corresponder a la moneda de pago pactada.

En caso de elegir el Índice para Contratos de Locación (ICL), podés saber el incremento exacto usando la calculadora de alquiler del Instituto de Vivienda de la Ciudad. Por ejemplo, para un contrato de alquiler por $350.000, con inicio en mayo de 2024 que se actualizará en agosto del mismo año, el monto a abonar durante el próximo año será de $483.050,85. Esto representa un incremento del 38,01%.

Tomá en cuenta que en caso del índice elegido durante la vigencia del contrato se deje de publicar, las partes pueden hacer lo siguiente:

Si el precio se fijó en moneda nacional: Usar un índice oficial que cuente con características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos.

Si el precio se pactó con otra moneda: Usar un índice que cumpla con las mismas funciones en el país que emite dicha moneda.

También te puede interesar: Todo lo que necesitás saber a la hora de rescindir el contrato de alquiler

¿Qué pasa si ya tenías un contrato antes de la derogación?

Los contratos que fueron firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 contemplan actualizaciones en el precio anuales, las cuales deberán mantenerse hasta que finalicen. Por ejemplo, si el contrato fue firmado en 2023, la regulación del precio estará indexado al ICL hasta octubre del 2026, a menos que se prorroguen.

El incremento en agosto de 2024 será de 247,56%, según los datos de la calculadora de alquiler del Instituto de Vivienda de la Ciudad.

Para conocer todos tus derechos como inquilino, te recomendamos visitar el sitio enfocado en vivienda del Gobierno de Argentina.

Las 3 cosas que debes recordar

En 2024, los propietarios e inquilinos pueden acordar sobre la duración del contrato de arrendamiento, los incrementos en el precio y el monto y moneda del depósito en garantía.

Para el incremento del alquiler podés elegir cualquier índice de actualización, público o privado, que corresponda a la moneda de pago pactada.

Los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 mantendrán las actualizaciones anuales en el precio, a menos que se prorroguen.