¿Cómo se comportó el mercado inmobiliario argentino durante la pandemia?

Summary:

En Properati nos unimos con otros portales inmobiliarios del Grupo OLX, y analizamos el desempeño del sector inmobiliario en 13 países con economías emergentes durante la pandemia.


El mercado argentino está mucho más estable después de un año de pandemia. Argentina es el país de donde menos disminuyó el precio de las viviendas entre los países sudamericanos, y de los pocos del continente que alcanzó los niveles de búsquedas de vivienda de la pre pandemia al finalizar el 2020. Esto concluyó un estudio que realizamos junto a otros portales de Real Estate de OLX Group en: Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, Perú, Uruguay, Polonia, Portugal, Rumania, Rusia, Ucrania, Bulgaria e Indonesia.

En estos países se concentra el 11 % de la población de la Tierra y el 8 % del PIB Mundial.

El precio del metro cuadrado, tanto en renta cómo en venta, disminuyó visiblemente en Sudamérica durante el 2020, mientras que en países europeos aumentó hasta en un 36% a pesar de la incertidumbre económica mundial. En Argentina, el metro cuadrado de las viviendas disminuyó entre un -8% y -4% durante el 2020.

“Durante el 2020 nuestros mercados en Latinoamérica se comportaron casi como una montaña rusa, mientras en Europa llegaron a una relativa estabilidad. En cambio, en este 2021 estamos comenzando a ver una mayor estabilidad acompañada de mejores cifras que la época pre-pandemia”.

Gabriel Gruber, CEO de Properati

La demanda

En esta investigación recopilamos y analizamos las visitas registradas en todos los portales desde que inició la pandemia hasta los primeros meses del 2021. Las cifras revelan que todos los mercados sufrieron una drástica caída en la demanda de vivienda entre las semanas 9 y 10 del 2020; esto coincide con el inicio de la cuarentena en la mayoría de países. 

A partir de esta caída, analizamos los niveles de tráfico semanal durante el año y calculamos cuántas semanas tardó cada país en volver a tener un nivel de búsquedas de vivienda similar al de tiempos pre-pandemia.

Los mercados europeos se recuperaron con mayor facilidad que los sudamericanos durante el 2020. Entre 5 y 8 semanas tardaron los países del Viejo Continente en volver a ver el nivel de tráfico similar a las semanas previas al primer confinamiento. Mientras tanto, Argentina tardó 43 semanas y Brasil 2; el resto de países sudamericanos analizados no lo lograron. A pesar de esto, todos los mercados presentaron signos de recuperación.

En la siguiente gráfica, puedes ver la evolución de búsquedas de vivienda semanales (por cada 100 mil habitantes) en cada país. 

Sin embargo, en el 2021 el panorama parece cambiar, pues dos países latinoamericanos figuran entre los tres con mejor recuperación frente al año anterior. Comparamos las búsquedas de vivienda realizadas entre inicios del 2020 y el mismo periodo en 2021. Perú registra el mayor aumento anual de búsquedas (12.7%), seguido de Ucrania (10.8%) y Colombia (10.7%). El top cinco lo cierran Polonia (8.1%) y Uruguay (7%).

Este gráfico muestra el crecimiento del tráfico de los portales inmobiliarios de cada país.

Entre tanto, Argentina registró una disminución anual en las búsquedas del 4,5%, una de las más notables entre los países analizados. Sin embargo, esta no es una tendencia absoluta: la Argentina registró una demanda visiblemente mayor durante las primeras semanas de 2021 respecto al año anterior. Vale la pena resaltar estos hechos, pues ocurren durante una temporada tradicionalmente difícil para el mundo inmobiliario: después de los gastos de diciembre y las vacaciones, las búsquedas de vivienda decaen temporalmente.

La oferta

Durante el 2020, la oferta de departamentos creció mucho más en los países sudamericanos que en los europeos. Por ejemplo, en Argentina aumentaron los anuncios de departamentos en venta (14%) y alquiler (85%) durante el año; cifras inferiores respecto a los demás países sudamericanos, pero superiores frente a lo que registran los europeos.

En la siguiente gráfica puedes ver el porcentaje que aumentó el precio de los distintos tipos de viviendas en todos los países analizados.

Este análisis de precios determinó que durante el 2020 el precio del metro cuadrado de casas y departamentos bajó en todos los países de Sudamérica (con mayor fuerza en Ecuador y Brasil), mientras que en Europa subió (con mayor fuerza en Ucrania, Bulgaria y Rusia). 

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En todos los países, el comportamiento de los precios no siguió una tendencia completamente uniforme, mientras las renta bajaba, los precios de venta subían, y viceversa. En Argentina, puntualmente, aumentaron un 3% los alquileres de los departamentos y en un 49% en las casas, mientras que el precio del metro cuadrado de los departamentos disminuyó un -4% y de las casas un -8%.

En el documento adjunto podrás encontrar mayores detalles y otras variables que analizamos en esta investigación.

Metodología

Las cifras de los países presentados en este análisis corresponden a los portales inmobiliarios del Grupo OLX. En esta investigación no están todos los países donde OLX tiene presencia sino solamente once. Los datos de Colombia, Argentina, Ecuador, Perú y Uruguay fueron obtenidos de las bases de datos internas de Properati, y los de Brasil de OLX Clasificados de ese país.

La oferta y los precios fueron analizados con datos del 2020, mientras que la demanda fue analizada con datos de 2020 y 2021 (con corte a febrero).

Por razones del mercado, en la oferta y precios se analizaron por aparte las variables: departamentos en venta, casas en venta, departamentos en renta y casas en alquiler. Los datos de demanda corresponden al número de visitas que tuvo cada semana el portal inmobiliario de cada país. 

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