Reporte del Mercado Inmobiliario – Properati + Oikos Bs.As. Febrero 2019

Summary:

Los datos más relevantes del mercado.

IPA: Los alquileres aumentaron 36% en el último año, 13 puntos menos que la inflación

 

Los alquileres aumentaron 36% en el último año, 13 puntos menos que la inflación

En los últimos 12 meses (a enero, últimos datos), el IPA (Índice de precios de Alquileres elaborado por Properati y Oikos Bs.As.) registra un alza del 36.3%, 13 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en el 95% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

La dinámica del pasado reciente

Juani Fernández, consultor de Oikos Bs.As, detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se tradujo en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

En 2018, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 31%

 

En diciembre 2017 el Índice de rentabilidad del IPA se encontraba en 4,9%, un 12% menos que en diciembre de 2015, cuando comenzó a medirse; pero dicha caída continuaría pronunciándose durante todo el año pasado. Tal es así, que a diciembre de 2018 la misma había caído al 3,1%, el registro más bajo en al menos 4 décadas.

Por su parte, el último dato, correspondiente a enero 2019, arroja una cifra del 3.1%. Esto quiere decir que, en términos brutos, alquilando una propiedad en CABA se obtiene una renta del 3.4% anual, siempre medido como porcentaje con respecto al valor de la propiedad.  El principal driver de la caída de 2018 fueron fue la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 107% durante dicho período, lo que se sumó al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (+7,3% interanual), cifras que han superado ampliamente al avance en el precio de los alquileres (+37% interanual). Todas cifras a diciembre de 2018.

En cuanto al arranque de 2019, el panorama luce al mejor para el propietario, ya que el combo de aumentos en pesos de los alquileres, sumado a la apreciación del tipo de cambio, lograron recuperar parte de la rentabilidad perdida durante 2018.

“Con todo, esto significa que alquilando hoy se obtiene un 33% menos de dólares que en diciembre 2015, y 24% menos que a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, Director Regional de Properati.

Panorama 2019

Para 2019, se espera una inflación de alrededor del 32%, una cifra alta, pero muy por debajo del registro de 2018, principalmente por el traslado a precios de la significativa depreciación del tipo de cambio del año pasado, teniendo en cuenta la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y otros factores internacionales.

En cuanto al tipo de cambio, se espera un primer semestre 2019 con una depreciación muy por debajo de la inflación, ya que la liquidación de las exportaciones, sumadas a las elevadas tasas, mantienen el apetito limitado el apetito por la moneda extranjera. Un panorama muy distinto al del año anterior, cuando el tipo de cambio mostró una devaluación superior al 100%, punta a punta. De esta manera, se espera la rentabilidad de los alquileres, medida en moneda dura continúe recuperándose, al menos durante la primer mitad del año.

Ventas

Durante el mes de enero, el precio de venta promedio en dólares mostró una caída del 0,1%, continuando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, que tuvo 3 caídas mensuales en los 4 meses. De esta manera, al mes de enero 2019 se registró una variación interanual del 6,1%, cayendo abruptamente desde máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

Cabe mencionar que, de todos modos, las secuelas de la inestabilidad cambiaria de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, un fenómeno que podría extenderse hasta bien entrado 2019, destaca Juan Fernández.

Concretamente, la repentina depreciación del tipo de cambio de 2018 ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018. En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 85% en términos interanuales en el mes de diciembre (último dato), lo que da cuenta de que el mercado no ha encontrado un piso. Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -42%, también en términos interanuales.

El motivo: como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un aumento por doble vía:

       Por un lado, los precios de las propiedades en dólares marcaron una suba del7% en 2018,

       Por otro, los precios de las propiedades, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de 100% durante el mismo período.

 

Construcción:

El sector, si bien todavía mostrando caídas muy significativas, habría encontrado un piso a fines de 2018.

Concretamente, el Índice Construya de enero mostró una caída interanual del 20,1%, algo mejor que el desplome del registro anterior, correspondiente a diciembre 2018, que había alcanzado el 31,7% (el más alto desde que se tiene registro).

En cuanto al costo de la construcción en dólares, el mismo se encuentra casi en mínimos para los últimos 6 años. Concretamente, el dato de enero 2019 se ubica un 25% por debajo de diciembre de 2015; y un 24% por debajo del registro de enero 2018, lo que da cuenta sigue siendo un buen momento para construcción.

Por su parte, los despachos de cemento de diciembre también mostraron una tendencia similar, marcando la peor caída desde mediados de 2016, luego de la abrupta devaluación a la salida del “cepo cambiario”.

Cabe mencionar que se ha resentido relativamente más el despacho de cemento en bolsa (-22,6% ia) que en granel (-14,7% ia), lo que revela que el mayor impacto de la devaluación lo han sufrido las obras de menor calibre.

Con todo, se espera el sector continúe desacelerando su caída durante los próximos meses.