Comunas verdes en CABA: ¿caras o baratas?

Summary:

4 de las 15 comunas tienen un área natural que supera el 15% de su territorio.

Vivir rodeado de naturaleza brinda muchas ventajas a la calidad de vida de las personas, razón por la cual en Buenos Aires existen programas públicos para conservar espacios naturales. Desde Properati, el portal de compra y alquiler de inmuebles, realizamos un estudio que compara la vegetación y el uso de suelo (tomada desde imágenes satelitales) con el valor del metro cuadrado en venta en las diferentes comunas de la ciudad. 

Dentro de las conclusiones, el análisis destaca que existen 4 comunas que tienen un porcentaje de áreas naturales con más del 15%, a comparación de la infraestructura urbana. Quien busca vivir cerca de un ecosistema rodeado de plantas o árboles puede fijar su mirada en barrios como: Núñez, Belgrano, Palermo, Puerto Madero, Retiro, Villa Riachuelo o Villa Soldati.  

En el siguiente gráfico puedes revisar la relación que existe entre el área urbana y el precio del m² de cada comuna:

El segundo gráfico muestra el porcentaje de cada tipo de vegetación en las comunas, ordenadas de menor a mayor precio:

Los contrastes de las zonas con mayor vegetación

Según nuestro análisis, la Comuna 8, la que tiene las viviendas más baratas de CABA, es también la que mayor diversidad natural alberga: cerca de 5 km² de vegetación de diferente tipo (ver gráfico 2), entre los que resalta a reserva Ecológica Lago Lugano, ubicada entre los barrios de Riachuelo, Lugano y Soldati. En esta comuna, el precio promedio de las viviendas es de USD $1.337 por m². 

Por su parte, las comunas más costosas de la ciudad (Comunas 13 y 1) tienen un amplio porcentaje de su superficie cubierta por vegetación. La Comuna 13, que incluye a Núñez, Belgrano y Colegiales, tiene un 20% de territorio cubierto por vegetación. Es la segunda zona más cara de la ciudad (USD $3.000 por metro cuadrado en promedio). 

Mientras tanto, el 24% de la Comuna 1 (USD $2.778 por metro cuadrado) está cubierto por vegetación. Sin embargo, aquí ocurre algo diferente: la mayoría de áreas verdes están concentradas en Puerto Madero (el barrio más caro de la ciudad). Sectores vecinos como Retiro, San Nicolás, Montserrat, San Telmo y Constitución tienen poca o nula superficie verde.

La premisa de que en las ciudades se paga más por una mejor calidad de vida se confirma con Palermo (que conforma por completo a la Comuna 14), motivo por el cual el precio por m² supera los USD $3.320. En este barrio resaltan áreas de humedales, vegetación herbácea y bosques. Si bien cada una de esas categorías no superan el 9% de su territorio, sumadas brindan varios ambientes naturales dentro de la zona urbana de CABA. 

Lo cultivos y el resto de vegetaciones

Las áreas verdes en las ciudades son un concepto general que resume la presencia de vegetación. El Gobierno de la ciudad tiene entes dedicados a la preservación y fortalecimiento de espacios verdes en la ciudad. 

La realidad vista desde los satélites describe que los jardines, parques y áreas que forman parte de las estructuras urbanas en 11 de las 15 comunas representan menos del 10%. Los cultivos, que son suelos trabajados por personas, tienen una presencia más grande en los barrios de la Comuna 8 (5%).

El ‘gris’ de CABA en cifras

De las once comunas que tienen cubierto su territorio por más del 90% con infraestructura urbana, tres de ellas no presentan ningún píxel (que representa 100 m²) de la imagen que represente un uso de suelo natural. Algunos de los barrios que entran dentro de estas comunas (3, 10 y 11) son: Balvanera, San Cristóbal, Villa del Parque, Floresta o Vélez Sarsfield.

En otras palabras, hay más construcciones de materiales sólidos como el cemento o el ladrillo, que cualquier otro elemento natural. Hay barrios con precios de vivienda bajos, medios y altos que tienen esta combinación. En sectores con un nivel de precio similar al promedio de la ciudad (US 2.300), es decir, con precios entre USD $2.000 a USD $2.550, la mancha urbana supera el 96% de la superficie total. 

Las imágenes e información satelital se resumen en el siguiente mapa:

Metodología y definición:

Definición de los usos de suelo que se consideraron en el análisis: 

Área Urbana: Terreno cubierto por edificaciones y otras estructuras hechas por personas.

Bosque: Ecosistema natural en el que entre un 40% a 70% tiene árboles.

Cultivo: Terreno cubierto por sembradíos y plantaciones de diferentes especies.

Humedal: Terreno con una mezcla permanente de agua y vegetación herbácea.

Matorral:  Son plantas con tallos persistentes y sin tronco definido, con una altura menor a 5 metros.

Vegetación Escasa: Terreno con suelo expuesto, arena o rocas. No tiene más del 10% de cobertura vegetal.

Vegetación Herbácea: Plantas sin brotes persistentes por encima del suelo y sin una estructura firme definida. La cobertura de árboles y arbustos es inferior al 10%.

  • La información sobre el uso del suelo fue obtenida a través del portal Land Cover Viewer.
  • Cada píxel de la capa de uso del suelo (Global Land Cover) representa 100 metros cuadrados.
  • Fueron analizados anuncios de departamentos de 2 y 3 habitaciones para obtener el precio de m² promedio por comuna.

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