La Ley de Alquileres que se está debatiendo en el Congreso estipula que los mismos deberían indexar en función del promedio de la inflación (IPC – INDEC) y de la evolución de los salarios (CVS – INDEC) . Para analizar el potencial impacto en los precios, el sitio de búsqueda de inmuebles Properati.com.ar y la consultora económica Oikos Buenos Aires reconstruyeron cómo hubieran evolucionado los precios con la Ley desde 2017 y lo compararon con la evolución real. La respuesta: la variación actual ya es muy similar a la propuesta.
Simulando cómo hubiera sido la evolución de este indicador sintético propuesto por el Congreso, desde principios de 2017, el resultado es que a julio 2018 (último dato del CVS), los alquileres podrían haber ajustado hasta un 44%, cifra idéntica a la que arroja el IPA (Índica de precios de Alquileres de Properati y Oikos Buenos Aires). Es decir, esta ley no habría logrado desacelerar el ritmo de aumento de los alquileres, sino otorgar un marco de referencia para dar algo más de transparencia y previsibilidad al inquilino a la hora de negociar.
Gabriel Gruber, Director Regional de Properati, señala que “dependiendo el momento en el que nos posicionemos, podría haber divergencias entre ambas series. Por ejemplo, en Septiembre de 2017, el Índice que utilizaría la Ley de Alquileres hubiera arrojado una cifra 5,5% mayor que la que el mercado mostró para el mismo entonces (IPA). Esto quiere decir que, si se hubiera aplicado la Ley de Alquileres para ese entonces, los mismos hubieran sido 5,5% más caros.Por otro lado, un fenómeno inverso parecería haber tenido lugar en 2018, cuando el IPA superó, en su punto máximo frente al Índice de la Ley de Alquileres, en 5,1% en Marzo 2018. De cualquier manera, cabe destacar que, oscilaciones mediante, a largo plazo las series parecerían converger a un mismo punto.”
Por su parte, Juan Fernandez, Economista en Jefe de Oikos Bs.As, destaca que “en caso de que el Índice de la Ley de Alquileres sistemáticamente supere al IPA, dada la muy baja rentabilidad de los alquileres, que se encuentra en mínimos históricos (3,3% como renta bruta anual), es probable, en ese escenario, ocurra una retracción en la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler, lo que podría hacer que, en el agregado, la Ley termine perjudicando más a los inquilinos.
Las cifras actuales del aumento de los alquileres
La última actualización del IPA (Índice de Precios de Alquileres de Properati y Oikos Buenos Aires) indica que en los últimos 12 meses (a septiembre, últimos datos), registra un alza del 31.5%, 8.5 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en el 116% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual). De esta manera, en lo que va de 2018, el IPA muestra una suba de 19,6%, casi 13 puntos porcentuales por detrás del IPC.
En lo que va del año, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó 34%
En diciembre 2017 el Índice de rentabilidad del IPA se encontraba en 4,9%, un 12% menos que en diciembre de 2015, cuando comenzó a medirse.
Por su parte, el último dato, correspondiente a septiembre 2018, arroja una cifra del 3,3%. Esto quiere decir que, en términos brutos, alquilando una propiedad en CABA se obtiene una renta del 3,3% anual, siempre medido como porcentaje con respecto al valor de la propiedad. Cabe mencionar que es la cifra más baja desde el inicio de la serie (diciembre 2015).
Los principales drivers de la caída son la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 116% en el acumulado del año, lo que se suma al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (+9,4% interanual), cifras que han superado ampliamente al avance en el precio de los alquileres (+31.5% interanual). Todas cifras a septiembre.
“Esto significa que alquilando hoy se obtiene un 42% menos de dólares que en diciembre 2015, y 34% menos que a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, Director Regional de Properati.
